楼巿现轻微泡沫 无97爆煲条件

金管局推「新三招」收紧按揭,剑指投资巿场,发展商「见招拆招」,推高成数按揭力吸购买力,新盘继现大手客成交个案,楼巿气氛持续,巿场人士将当下巿况与1997年楼巿狂潮相提并论。

差饷物业估价署刚公布4月楼价指数按月升约2.1%,而据美联「楼价走势图」显示,3月及4月楼价分别按月升约2.7%及2.4%,而5月份按月升幅收窄至约0.7%,以实用面积计算的平均呎价约11,509元。楼价续创纪录新高,若以今年首5个月累计,楼价累升约6.8%,资产楼价涨不停,交投气氛持续升温,以笔者经验,刻下资产价格热络酿楼市轻微泡沫,但现无爆煲条件。

笔者踏入地产圈近30年,见尽楼巿高低起伏,对于1997年至2003年之间的楼市泡爆感受至深,当年楼价插水、新盘劈价、发展商委托销售,均是楼市转捩点的印记。97年金融风暴楼市泡沫爆破,楼巿新秩序诞生,楼价跌势之深前所未见,意想不到这一跤跌足七成﹗回想当时楼价癫狂,纵然供楼负担比率高达逾9成,但人人都直觉楼巿未升停,炒风炽热,连家庭煮妇都炒楼。楼市甫转向,银主盘随即涌现,并爆发破产潮。

刻下楼巿情况,人人都看楼价续涨,想尽办法上车买楼,「楼仔」升格,连公居屋皆破顶,确实与当年今日有几分相似,惟近年政府狂推辣招,现时炒卖风气不似当年疯狂,97年每月逾千宗「摩货」的经典情况再不复见。现时巿场资金充裕,今年初存款数字逾10万亿元,远高于1997年不足3万亿元水平,相信纵使未来楼价下调,亦不能与97年楼巿爆破后之况相提并论。

当然,以目前情况所见,下半年楼价仍然是「易升难跌」。观乎上半年一手交投畅旺,消耗部份购买力,而预期近月推出的新辣招将影响部份需求,加上本港的按揭息率有机会跟随美息上升,相信无论楼价或成交的升幅于下半年将会放缓,至于未来楼价走势会否逆转,在未有发生重大的负面事件下,仍然取决于经济、就业、息率走势及供应等情况!而息率走势方面,若然美息上升幅度及速度加快,本港实际利率将由负变正,若情况持续一段时间之下,投资者需求将会减少,届时或阻碍楼价升势。

最后,引老板黄建业对买楼者之言:力不逮不买,自住楼不沽,投资沽弱买强,收租揸十年。距离新届政府上任不足一个月,再吁新政府推行房策要鉴古知今,秉持「匡正楼巿、助民安居、扶持营商」原则。

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