楼市好淡因素角力

疫情大流行,震动全球股市,触发环球股灾。因楼股表现往往同气连枝,有分析指年内楼价将下跌,最差情况楼价更有机会下跌两至三成。

股市与楼市表现向来息息相关,不过股市敏感度较高,所以波动性往往较楼市大。观乎近十多年楼股表现,当中出现不少股市跌幅较楼价跌幅为高的情况,若以期内最高与最低比较,2007年至2008年金融海啸期间,恒生指数大跌约65%,而「美联楼价指数」跌约21%;2011年欧债危机时,恒生指数跌约33%,香港楼价跌约6%;而贸易战重燃,加上社会事件及新型肺炎疫情夹击下,截稿前,恒生指数由去年高位至迄今跌约26%,而楼价由去年高位则累跌约8%。

目前楼市正处于好淡争持局面。多国央行齐减息抗疫,美国更于短短两周突然减息2次,累减1.5厘,重返零息时代;同时亦重启量化宽松提振经济。受惠美国连环减息效应,本港低息环境持续,亦延续负利率年代,在「砖头」保值概念下,利好资金流入楼市。

不过,同时市场亦充斥负面因素,左右楼市发展。环球股灾,牵动部分准买家情绪,影响他们对后市信心及入市意欲,选择暂时作壁上观。

失业情况进一步加剧,亦为楼市增添阴霾。最新失业率(2019年12月至2020年2月)上升至3.7%,为超过9年来的高位,当中零售、住宿及膳食服务业失业率更急升至6.1%,为约10年来的最高水平。然而,高收入一群如金融、保险等行业,目前失业率仍相对低企,这些行业人士乃是有实力置业的人士,而且防守力强,供楼能力高,沽楼压力亦相对低,故对楼市仍有支持。不过,对于失业率上升问题,仍要密切留意发展。

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