海啸十周年 新金融危机酝酿?

十年前的9月份美国投资大行雷曼兄弟突然宣布破产,引发金融市场动荡,并为全球金融海啸掀起序幕。金融海啸威力巨大,时至十年后的今天,后遗症仍未完全消散。于金融海啸爆发初期,香港楼价一度急挫,于短短2个月下跌逾13%,较08年高位更跌超过2成。其后美国推出量化宽松(简称QE)政策,而各大央行亦先后推出超宽松货币政策,极低息环境诱使资金投入实物资产,并成为近十年香港楼价上升的动力之一。期间,香港楼价反复向上,目前「美联楼价指数」比起08年11月金融海啸爆发后的低位已累升接近2.3倍。

楼价攀升之际,香港住宅市场交投亦有显著改变,出现「一手畅旺、二手低迷」的局面。过去十年来,受QE推动,息口处于极低水平,楼价拾级而上。为稳定楼市,香港特区政府积极推地增加供应,截至今年第二季,未来3至4年新供应达9.3万伙,比起08年第三季约6.3万伙已大幅增加近48%。

在增加供应的同时,香港特区政府亦连番推出辣招及收紧按揭措施以压抑需求,导致二手住宅市场交投大幅下挫。综合土地注册处资料显示,若将十年间一手私楼及二手住宅注册量以5年划分作比较,近五年(13年9月至今年8月)二手住宅注册量共录约22.23万宗,比起前五年(08年9月至13年8月)约41.94万宗大幅减少约47%。

反观同期一手私楼注册量表现,则与二手背驰。近五年一手私楼注册量录约8.49万宗,比起前五年约5.84万宗大幅增加逾45%。若以占比计,一手私楼注册量占整体住宅注册量的比率由金融风暴后首5年约12.2%大幅攀升至近5年的27.6%。

正当金融海啸十周年之际,近期香港经济环境亦同样面对窘境。目前不少利淡因素充斥,如愈演愈烈的中美贸易战、步步进逼的加息压力、新兴市场货币大幅贬值的危机等,港股因而出现调整,影响整体市场气氛。再加上6月底推出新房策6招,均令近期香港楼价升势放慢下来,于高位整固。预期利淡因素仍笼罩楼市并盖过利好因素下,楼价短期料呈横行发展。若然中美贸易战或其他利淡因素进一步加剧,甚至新一轮金融危机出现,本港楼价将有机会面对调整的压力。

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