本港楼价近月屡创新高，根据美联“楼价走势图”，楼价自去年3月底的低位至今已升近2成，升势凌厉。近期市场有不少言论看淡后市，其中有言论预期未来十年累计将大跌近半﹗其下跌的原因是预期本港人口老化，移居香港人数减少，对住宅的需求将逐步下降；加上未来供应增加，将令空置率大升。在供过于求的情况下，楼价将现大跌。

本港楼价亦曾经历大跌市，楼价于97至03年累跌7成。因为当时发生连串不可预测的事件，包括亚洲金融风暴及SARS，令置业需求大减，同时“八万五”政策令供应大增，导致楼价拾级而下。然而，现时环境并不可以直接与97年相比。

现时本港存款数字高逾12万亿港元，较97时多逾3.5倍；极低的供楼利息亦远较当年低，使供楼负担未及97时高；加上现时炒卖绝迹，与当年炽热的炒风南辕北辙。值得留意是，2016年中期人口统计指最新供满楼的自置居所家庭比率高逾6成半，较01年比率不足一半大幅增加，相信纵使未来楼价调整，亦不会出现97年楼市爆破后的境况。

虽然本港人口老化的确是一个潜在的问题，但人口结构只是其中一个影响楼市的因素，加上该因素本身仍存变量，不能以此直接判断未来楼市走势。除了上述因素外，现时有4大因素影响本港楼市，经济、息率、供应及中国因素；经济方面，本港向来作为国际金融中心，汇聚环球顶尖人才。此外，本港为“粤港澳大湾区”发展的重要一员，若同时能于“一带一路”中担任超级联系人的角色，势将吸引更多的企业及人才进驻，故评估楼市需求时，不仅本地人口，外来需求亦都是重要一环。

息率方面，本港现处于超低息环境，而美国经济能否支持加快加息步伐仍存在不少变量，相信本港低息环境将维持一段时间。另一方面，中国因素于近年冒起，成为本港楼市的一大支持，自去年下半年起，越来越多内地发展商来港高价投地，“面粉贵过面包”现象频现。住宅地价急升且竞争激烈，刺激发展商以高溢价推售新盘，同时二手业主持货力强，亦倾向高价放售，带动上半年住宅楼价稳步上扬。

上述3大因素未见对楼市带来太大压力，而最后1个因素为供应，近年在政府的努力下，潜在一手私人供应节节上升，但数量仍未及99至04年间私楼供应高峯期。再者，若然未来楼市一旦趋向供过于求，而情况越来越严重时，预计政府将减辣撤招提振需求，同时亦会减慢供应步伐以稳定楼市。除非出现连串的不可抗力的事件，如金融灾难及疫症等，否则相信楼价未会出现97年楼价崩塌的情况。