潜在供应大增 新盘溢价料收窄

楼价持续寻顶,根据差估署最新数字显示,6月份私人住宅楼价指数报336.1点,连升15个月,累积升幅超越2成,楼价指数更连续8个月续创新高纪录。而根据美联“楼价走势图”显示,今年7月份二手平均实用呎价约11,764元,较去年底已累升约9%。

过去一年新盘市场已消耗大批购买力,去年7月至今年6月约一年间一手私楼注册量达2.1万宗,创十三年新高;一手私楼注册金额亦高逾2,500亿元,创历史新高,可见过去一年一手销情相当强劲。加上今年第2季新盘溢价进一步攀升至逾15%,连升5个季度,并创4年新高。

楼价升势持续,准买家入市转趋审慎,部份买家亦开始出现追价乏力的情况,二手交投放缓;同期因全新大型新盘欠奉,近期一手销情亦略为放缓。楼价续升,“上车”更为困难,政府增加土地供应的决心更显强劲。

最新公布的“私人住宅一手市场供应统计数字”续创新高,截至17年第2季,未来3至4年潜在新供应单位数目高达9.8万伙,按季再增2千伙,连升3个季度,且创出 2004年第3季有纪录以来新高。当中已批出土地可随时动工项目的单位数目(熟地)更逼近3万伙关口,17年第2季为2.9万伙,不但较首季的2.7万伙再增约7.4%,连升2个季度外,有关数字更刷出新高纪录。

值得留意的是,熟地单位占未来3至4年潜在新供应的比率于11年第2季一度低见约8.9%,近年已大幅升至约3成水平,显示政府在增加土地供应不遗余力。而已落成仍未售出单位数目及建筑中仍未售出单位数目于17年第2季分别为8千伙及6.1万伙,按季持平。新供应来势汹汹,以4年计,平均每年有多达2.45万伙供应;若以5年计,平均每年亦有1.96万伙供应,反映未来一手市场潜在供应相当充裕。

在预期潜在供应增加及购买力有待凝聚下,预计下半年新盘定价将趋克制,定价上未必如上半年进取,一二手溢价料将收窄。

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