为何H+0.7%仍要转按?

近月楼价呈V型反弹,地产代理形容现时的楼市是「卖一单,少一单」,连带最近我们亦收到不少转按的查询。不过仍有不少人认为,自去年香港加息后,转按似乎没有什么着数。其实无论你的按揭计划是两年前,还是十年前敍造的,转按仍然是利多于弊,就让我们用例子说明:

举例十二年前置业的徐先生,当时徐先生的按揭计划非常优惠,全期只需要H+0.7%,上限P-3%,与现时市面上最抵的按揭计划比较,即H+1.23%,上限P-3%来说,骤眼看似乎现时转按没有什么着数。首先,P即是最优惠利率,而P是浮动的,由于两者的上限是一样,因此转按前后并没有差别。另一方面,H即是一个月银行同业拆息,亦称为HIBOR,十年前H+0.7%比现在H+1.23%的息率的确更低。但话虽如此,以4月9日的HIBOR为1.79%作计算,即使徐先生没有转按,实际利率已经是2.375%,与现时按揭计划的封顶息率相同。更重要的是,现时转按的现金回赠达到历史新高,最高可达到2.1%,即假设贷款额500万元即可获得10.5万的现金。除此之外,当年的按揭计划没有附设高息存款挂勾户口,此类户口的作用是只要存放积蓄于银行的活期户口中,即可享有等同按揭贷款利率的利息,上限为贷款额的50%至60%,变相可帮助业主节省至少一半的利息支出。

再举另一个例子,是两年前置业的黄先生,当年黄先生选用市面上最抵的按揭计划,全期为H+1.4%,上限为P-3.1%。对比现时最抵的按揭计划,虽然H+1.23%比H+1.4%优惠,不过当时的封顶息率却比现时的低0.1%,这个情况又应否转按呢?答案是转按仍有好处。虽然两年前已有部份银行设有高息存款挂勾户口,不过如继续选用H+1.4%的按揭计划,HIBOR要回落至0.875%以下才不需以封顶息率供款,相信短期内HIBOR回落至一厘以下水平的机会较微。而同样地,2.1%的现金回赠足以抵销多年的利息开支。假设黄先生的贷款额尚余500万元,年期尚余20年,假设全期以封顶息率2.375厘供款,转按后全期利息开支增加了$57,891,不过现金回赠却达到10.5万元,即扣除全期利息开支后,仍赚$47,109。

因此,可见转按的最大诱因是丰厚的现金回赠。而大部份银行按揭计划的罚息期为两年,业主可把握机会,每两年便可转按一次。最后,转按还有一个好处,就是可更改其按揭计划,例如加按套现、减少贷款额、变更按揭年期、甚至是除名等,令业主更灵活自主进行财务管理。

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