申请按保小心「雷位」失预算

在「新按保」政策的带动下,愈来愈多买家透过按揭保险计划承造高成数按揭。根据香港按揭证券有限公司数据显示,近年选用按揭保险计划的宗数及金额一直维持于高水平,反映按揭保险计划的殷切需求。事实上有买家置业时会忽略按保公司审批的规条,稍有不慎未能成功申请,最终或会大失预算,笔者将拆解一些按保公司鲜为人知的「雷位」。

一手楼以合约价审批

当银行审批一手物业按揭的申请时,一般以折实价,即扣除所有折扣回赠等优惠去计算可批出的按揭成数或金额。与银行不同,按保公司则以正式买卖合约(合约价)去审视物业是否符合申请按保的条件。

以一个一房新盘单位为例,合约价为640万元,买家选用「即供」付款,扣除所有折扣回赠后,折实价为590万元。原本买家打算选用「旧按保」申请8成按揭,但按保公司以合约价640万元审批,超出旧按保的楼价上限600万元,因此未能符合旧按保的条件,最终买家只可向银行承造最多6成按揭。如买家预算不足,则需要更改为「建期」付款,待落成时以「新按保」申请高成数按揭。

再以另一个二房新盘单位为例,合约价为1,020万元,买家选用「建期」付款,扣除所有折扣回赠后,折实价为980万元。申请上会时,买家想选用「新按保」申请8成按揭,按保公司以合约价1,020万元作审批,「新按保」的楼价上限则为1,000万元,因此未能符合新按保的条件,买家只可向银行承造约5成按揭。首期支出顿时增加3成,可能大失预算。

房协二手居屋以已补地价后的估值计算

购买房协「住宅发售计划」或「资助出售房屋项目」第二市场的买家,因没有政府「按揭贷款担保」,买家需要透过「香港按揭证券公司」申请高成数按揭,方可获批最高9成按揭。而按证公司会以已补地价后的估值进行计算物业估值,如已补地价后的物业估值超过1,000万元,买家则未能承造高成数按揭上会。签署临时买卖合约前,建议先透过按证公司所提供的预先批核服务,预先评估物业估值,以及查询申请人是否符合按揭保险计划之申请资格。

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