留意各银行的罚息细则

近年香港楼市处于上升轨,即使业主持货一年,楼价已升值百万元亦不足为奇。不过,碍于金管局的额外印花税(SSD)及银行罚息期的限制,大多数业主都最少持货三年才考虑出售物业。而一般银行罚息期多为两年,业主每两年便可考虑转按,转按的好处众所周知,在此不作多谈。不过大家每次转按时,亦应留意清楚条款,例如每间银行的罚息期长短或息率或有所不同。

何为罚息期?现时银行为吸引按揭客户,除了以可观的现金回赠作招徕外,还要付出不少人力物力。因此,如业主短时间内转按或出售物业,大部份银行都需要借贷人额外缴付贷款额某个百分比作为罚息,以弥补手续费、行政费、现金回赠等成本开支。

现时银行的罚息期一般为两年,某些按揭计划如去年盛行一时的定息按揭计划亦有可能附设三年罚息期。以首年为例,多数银行要求客户赔偿总贷款额的1%至2%作为罚息,及全数退回已获取的现金回赠。次年则可能是总贷款额的1%,或全数现金回赠。各银行的罚息期条款或有差异,但已全部纪录在按揭贷款信(Facility Letter)中,业主记得看清楚按揭条款作实。

除了针对于罚息期内转按或出售物业外,即使已过罚息期,若业主提早偿还部份、甚至还清所有贷款,银行或要求客户缴付一次性的手续费,通常是定额约数百元的费用。其实这些提早还款的细节,可在寻找银行承造按揭时与银行职员「商量」,或可免除首一至两次,甚至永久提早还款的手续费。顺带一提,若业主打算一次过偿还全部贷款并且赎契,方法有二。第一:先自行付清剩余贷款额,再委托律师楼向银行赎契;或第二:委托律师楼帮忙与银行点算清楚尾数才付款。当然,如选用方法一,律师楼的工作比较简单快捷,收费亦相对便宜,约数千元内便可完成赎契手续。

近日中美贸易战再度陷入僵持,双方各自加征关税,引发全球股市动荡。部份业主担心未来楼市会再度受挫,考虑于罚息期内出售物业。其实若单位已累积一定程度的升幅,即使扣除罚息及现金回赠,业主仍有可能「袋袋平安」,建议业主计算及衡量清楚风险,若对未来的楼市走势悲观,即使罚息「止赚」亦未尝不可。

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