发展商楼花按揭占比未成主流

楼市踏入第三季,美国联储局今年第二度加息后,本港银行在资金充裕的情况下按兵不动,未有加息,反而在金管局对实施「内评法」的银行,要求对新造按揭贷款的风险权重下限,由15%上调至25%后,有银行在评估实际影响后,将H按按息由H+1.28%,调高至H+1.4%,但在拆息未有大幅抽升的情况下,最新经络按揭息率指数(MMI)报1.73%,反映按揭利率持续低企。在现时仍然是「供平过租」的环境下,市民的置业意欲依然强劲,楼花按揭的宗数亦显著造好。根据经络按揭及土地注册处的数字,最新六月份的楼花按揭宗数达727宗,按月上升逾五成。

自2009年金管局逐步实施楼控措施,买楼的按揭成数不断下降,而市场资金充裕的环境下,发展商的楼花按揭贷款应运而生,加上楼花按揭提供高成数按揭,对准业主有一定的吸引力。

参考经络按揭转介研究部及土地注册处的数字,2016年的2月及8月份,使用发展商的楼花按揭占比曾一度高达21.68%及24.91%,后者是有纪录以来的高位,但在随后的占比便显著回落,在该年的10月,更跌至4.3%的低位。及至今年的3月,发展商楼花按揭占比达19.16%,逼近两成,但未有继续上升的趋势,最新今年6月份占比录得12.38%。

今年下半年陆续有新盘推出,楼市暂时未见有利淡因素,最新6月份的现楼按揭宗数,打破连续五年不足一万宗的纪录,录得过万宗的水平,预料7月的现楼按揭宗数会延续7月的利好势头,维持万宗的水平,笔者更看好楼花按揭的宗数。

在楼价稳步上升及金管局调低按揭成数的环境下,使用发展商的高成数按揭的买家,需考虑自己的供款能力,借贷金额直接影响每月的供款额,同时要考虑会否因高成数按揭而缴付小额首期,每月的供款额会否令自己的「供款负担水平」超越金管局规定的压力测试水平上限。另外,要有充足的现金流,预备按揭贷款批核时遇若到借贷成数不足,或需要多付首期。

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