私楼供应将见顶回落 「土地共享」有望带来曙光

本栏上回谈及公营房屋供应将面临「断崖」之困,落成量将出现「断崖式」下跌。至于私楼方面,落成量虽不是呈「断崖式」下跌,但却有见顶回落之势。

据立法会文件资料显示,19至23年未来五年私人住宅落成量预测合共约有9.4万伙,当中19年及20年预测落成量企稳逾2万伙水平,分别有2.04万伙及2.02万伙;然而其后3年(即21至23年)预测落成量合共5.36万伙,即该三年平均每年跌至不足1.8万伙落成,高位回落。

此外,长远房屋策略督导委员会于去年底将公私营房屋比例由六比四改为七比三,未来十年(即 2019/20 至 2028/29 年度)私人住宅供应目标平均每年约 1.35 万伙,较原先平均每年目标约 1.8 万伙跌约 2 成半,预期未来私楼供应趋紧绌。

由于私人住宅供应目标下调,卖地计划的潜在私人土地供应相应减少亦无可厚非。观乎19/20财年,潜在土地供应大幅减少至约1.55万伙,较18/19财年约2.55万伙锐减近4成。若与过去8个财政年度平均每年约2.94万伙相比,更少近5成。

根据过往纪录,发展商实际吸纳土地供应与潜在土地供应往往有一定差距,过去8个财政年度发展商实际吸纳土地供应可建单位数目平均每年约1.94万伙,占潜在土地供应平均每年约2.94万伙约66%。假如以7成比率推算,即19/20财年潜在土地供应约1.55万伙中,最终可吸纳土地供应可建单位数目将不足1.1万伙,除非期间有大型地皮成功补地价,为市场提供额外供应,纾缓供应紧绌的情况。

鉴于未来私楼供应骤减,变相发展商未来吸纳土地储备相对困难,料推盘将按部就班,同时亦需另觅其他途径增加土地储备,做到未雨绸缪。日前政府表示,将于短期内推出「土地共享计划」,希望借此增加房屋供应。「土地共享计划」有望为中长期土地供应带来曙光,不过仍要视乎计划的具体细节、对发展商的吸引力等。当然长远而言,则以填海来增加土地供应,让楼市能够长远健康发展。

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