租金回报降至新低,砖头仍是投资首选?

去年楼价攀升14.8%,不过租金升幅则只有7.9%。根据差饷物业估价署数据,租金回报率持续受压,去年12月份细单位租金回报率跌至2.7厘,创纪录新低,而超过1,722平方呎的超级豪宅回报率仅2厘。有业界人士表示,以现时供款利率为P,即2.15%计算,如加息50点子,其资金成本已经等同租金回报率,相反投资在美国10年债券息率可达至2.7厘至2.8厘水平更为理想。究竟投资物业是否仍属精明之选?今次我们来一起探讨。

所谓的租金回报,其实定义广泛,最简单的租金回报就是以每年租金/购入时楼价计算出来。假设购买时的楼价为500万,现时放租租金为每月$16,000,租金回报即是$16,000 x 12月/500万 = 3.8厘。不过,此计算方式没有将固定支出如差饷、地租及每年增加的管理费计算在内,因此亦有人会以净租金回报的方式计算回报率,即每年租金-支出/购入时楼价,将这些支出一并计算在成本的话,每年净租金收入约为10个月。以刚才例子再计算,即净租金回报约为$16,000 x 10月/500万 = 3.2厘。

从上述例子可见,由于回报率是以当时购入价计算,如业主于数年前置业,由于当时的买入成本较低,现时的租金回报或仍可达10厘以上,因此现时仍有很多业主惜售不卖。不过,自从政府不断加辣以打击投资客入市,投资者需要衡量15%印花税、按揭成数及供款入息比率下降一成等因素,对投资者来说未必太吸引。因此现时楼市多是用家主导市场,特别是豪宅回报一向较细单位低,自用率一向高企,此类用家或未必着眼于租金回报,反而较著重楼价升幅。总括而言,差估署公布的租金回报只反映当时购入物业的收益回报指标,如买家一早入市,租金回报亦可能非常可观,或与差估署公布的回报率存在颇大的差别。

笔者认为,住宅物业仍然有潜在的升值空间,预测全年楼价比去年仍有10%的升幅,加上今年一手单位供应不绝,预计整年的新取用按揭贷款金额及宗数可达3,400亿元及87,000宗水平,再创出历史新高。在现时刚性需求殷切的情况下,物业租务及买卖市场仍然活跃,而且有自住需要的人无须担心租金回报的问题,仍然是入市的好时机。另一方面,现时租务市场仍然炽热,而置业的风险仍普遍比其他投资为低,但考虑到现时入市的投资客仍需要评估其租金回报的吸引力,建议考虑自身的投资目标、可承受的风险程度及其他因素作出决定。

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