落错车的人令到楼价上升

上星期,花旗出了一份落错车报告,指出在过去十年,有20万人落错车,如果不了解香港地产市场,真的是会吓死,如果了解就会知道,落错车的人大幅低于20万,我相信连一半都没有。但有一个奇怪现象,就是落错车的人令到香港楼价上升。

花旗报告指出,在过去十年,有61万业主出售他们的物业,有36万个业主并没有回购,当中16万仍然持有物业,他们只是套现,不算落错车,剩下的20万个业主真的是落错车,老实说,我不知道花旗动用了几多人力物力去写这份报告,但报告的结论20万个业主落错车是错误的演绎,他们的确是卖走了物业之后并没有买回,但他们并不是落错车。

我估计,在过去十年,每年最少有5,000个业主离开人世,已经上了天堂,又怎可能买楼?很多人都话香港不值得留恋,倘若每年有3,000个业主移民离开,他们当然不会再买楼。楼市在过去十年,大多数时间都持续向上,但仍然出现不少银主盘,我不敢太悲观,每年2,000个单位总是有的,我相信那些银主盘业主是没有能力买楼,他们是被迫落车,就以上述三项计算,落错车的人大幅减少一半。这还不止,有年老业主卖楼分身家,他们当然不会以自己名义再买楼。另外,有一些业主在卖楼之后表面上没有再买楼,但他们可以用公司转让形式买楼,又怎算落错车,撰写报告的人可能疏急了些少,或者是不了解楼市。

香港有不少业主的确是落错车,时间集中在政府推出SSD的前后,当时曾特首话如果政府出招,楼价必定下跌两三成,不少业主十分相信曾特首能力,所以他们先将自住单位卖走,希望楼价下跌两三成之后再买回,结果当然是事与愿违。但当时他们充满信心,在楼价下跌之前先租楼自住,由于他们刚卖了楼,大多数都会持有一笔数目不少现金,是极优质租客,其他业主非常乐意租楼给他们,亦令到不少人有信心买楼收租,做成楼价节节向上。我相信未必太多人了解到这个事实,如果花旗的报告题目是落错车的人令到楼价上升,行内人睇到就知道是一份有料到报告。

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