谈《施政报告》房策对楼市影响

近年政府提出的房屋政策,除了着力增加供应外,更先后推出多轮「逆周期」措施及多项「辣招」,以压抑需求。不过时移世易,新一份《施政报告》为上车难的问题「拆墙松绑」,提出放宽按揭保险成数,变相释放需求,打破政府过往压抑需求的房屋政策方针。

报告中提及首置人士购买800万元或以下单位时,可申请最高九成按揭;逾800万元至1,000万元单位可申请最高八成按揭。放宽按揭令首期有限的首次置业人士选择增多,吸引「候车」多时的上车客出笼;此外,放宽按揭亦降低换楼难度,吸引部份业主升级自住单位,重启换楼链。

受惠于放宽按揭措施,预期逾600万元至1,000万元的二手物业最受市场青睐,交投占比预计由今年首9个月约三成增加至第四季四成左右,未来甚至可以成为入市主流,成交占比增加。

除了放宽按揭保险外,报告中亦提及多项增加供应的措施,当中包括增加白居二配额。19年白居二共有3,000个配额,报告建议明年增加配额。此举可释放更多有意购买未补价的二手居屋及二手公屋置业需求,有助增加二手成交。

增加居屋和「绿置居」供应亦是其中一项措施。报告提及明年推售1.2万个居屋和「绿置居」单位,数量较19年的8,600个增加约4成,届时可为市场提供更多资助出售房屋,纾缓供不应求情况。不过,因居屋与「绿置居」单位的实际比例分布尚未公布,加上未来居屋供应量仍然相对紧绌,故估计有关措施对短期楼市影响不大。

此外,报告提及明年首季出售安达臣道地皮,作第二个「首置」项目,提供约1,000伙。鉴于单位数量不多,故预期对私人市场的影响不大。报告亦提及加快出售现时租者置其屋计划39个屋邨中约42,000个未售出单位,可让公屋租户购入现居单位;因租置计划对象为公屋租户,非私人住宅客源,故料对私人市场影响不大。

总括而言,是次《施政报告》于房屋政策着墨不少,在增加供应的同时,亦透过放宽按揭为市场释放需求,预期可令上车难的问题得以纾缓,亦预期令换楼链得以重新激活,有别于过往压抑需求的房屋政策方针。

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