负资产重临不可怕

日前金管局公布最新数据,2018年第四季录得262宗新增的负资产个案,涉及金额11.89亿元,是七个季度以来首次「零的突破」。新闻一出,立即引起一阵恐慌,其实很多香港人也曾经历过负资产,不过随着近年楼市不断攀升,负资产在近年已经少有听闻,虽然现在负资产重临,事实并没有想像中可怕。

「负资产」一词,意思是一项被用在抵押保证而取得贷款,惟市值比尚未清还的本金现值还低的资产。举个例子:假设一年前购入600万单位,当年按揭八成,即贷款480万。一年后楼价急跌至450万元,贷款额尚余470万,即负资产20万元。本港对上一次出现新增负资产个案已是2016年的第四季,当季的新增负资产个案为4宗。而楼按历史中最多负资产个案是2003年第二季,当时正值沙士疫症的高峰期,按季的新增个案达到105,697宗。而今次负资产再现,相信是由于自去年中美贸易战以来,香港的股市及楼市明显受压,楼市于第三季起回调幅度加剧,令本港负资产个案于去年第四季重临。

笔者认为,即使现时负资产重临,市民亦无需过于忧虑,原因有三:首先,现时最新失业率低见2.8%,基本上可形容为全民就业。若业主仍有工作,并能够持续供款,那么银行会「call loan」收回贷款的机会微乎其微。第二,受现时金管局的按揭措施监管,使用高成数按揭的人士,供款占入息比率不可超过45%,根据金管局最新报告所指,现时本港平均供款与入息比率为35%,反映大部份港人仍有足够能力供楼。第三,房屋供应问题仍然困扰着现届政府,在土地供应不足、供求持续失衡的情况下,即使楼价下跌仍有不少买家趁着低位入市,对楼市作一个强而有力的支持。

不过,金管局公布的个案,只涉及银行提供的一按贷款,当中并不包括涉及二按的住宅按揭贷款。因此,现时所见的数字或未能反映全港负资产的个案,包括选用发展商高成数按揭的人士并未反映出来。笔者在此呼吁,在楼市下行的情况下,要小心选用此类的按揭计划,由于数年后供款利息将会大增,加上若楼价下跌时要将原有的按揭计划转按至银行时或需「抬钱」以弥补差额,业主要计算好自己数年后的还款能力,并预计多一笔资金作转按用途,否则或只能出售物业。

展望下季,近日香港楼市交投量虽回升,但楼价仍未见明显升势,相信下季的负资产新增个案将挑战千宗,重回2016年首两季的水平。

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