贸易战或现柳暗花明 对楼市莫过度悲观

一手新盘持续主导市场,备受追捧,预期 10 月全月一手私楼注册宗数约2,000宗,而二手则「斯人独憔悴」, 10 月全月注册量更有机会跌穿 2,000 宗水平,届时或出现「一手注册量超越二手」的情况,亦是自 2015 年 12 月后再次出现。一二手注册量比例由过去 3 年平均约三七比,至最新的五五比,主要是因业主不急需大幅劈价求售,结果就是反映在大幅萎缩的二手交投上,购买力转移到一手市场。

二手交投拾级而下,二手楼价亦现轻微调整。根据「美联楼价指数」资料显示,最新 10 月 3 日至 10 月 9 日报172.95,按周下跌约 0.93%,并创 16 星期新低;若与年内高位 176.54 点相比,则累跌约 2.03%。

近期楼市较为波动,环顾刻下众多影响楼市的因素中,虽然本港启动加息周期,惟加息幅度低于市场预期;而刚出炉的《施政报告》亦没有为楼市「加辣」;短期令买家却步的因由似乎以中美贸易战最为关键。市场忧虑中美贸易战将升级为「持久战」,可能持续数年,甚至更长时间,股市亦从今年的高位大幅下调逾 2 成,楼市下行风险随之而增加。

然而,物业市场参与者通常都有一个特点,就是过份乐观及过份悲观。纵中美持续于贸易战角力,不过两国对峙僵局是否难以打破仍然是未知之数,更何况国际政治形势发展往往出人意表。正如去年因北韩核问题,美国与北韩展开隔空「骂战」,关系剑拔弩张,一旦擦枪走火,「骂战」将升级为「实战」,市场亦曾为此而大感忧虑,深恐美朝两国若开战,将拖累本港楼市发展。

惟事态发展竟峰回路转,柳暗花明又一村。今年 6 月美朝两国举行历史性峰会,最终双方签署联合声明,共同努力促进朝鲜半岛「无核化」,近月美朝两国更就尽快举行第二次峰会达成共识。观乎美朝两国关系由险些「兵戎相见」,到「握手言和」,可见国际政治形势充满变数,难以预测。

同样地,中美贸易战事态发展仍有待观察,不排除出现转机。美国 11 月初将迎来中期选举,结果或会影响美国于贸易战中的取态,从而牵起关键性的作用;此外,中美两国于 11 月底召开的 G20 峰会期间,有机会举行双边会谈,若最终能达成贸易协议,贸易战将偃旗息鼓,相信会大大减低对物业市场的影响。

不过即使中美贸易战未能于短期内「落幕」,本港楼市依然受到一些利好因素支持,包括经济基调稳健、息口仍然偏低、银行仍积极争取按揭生意、刚性需求大等,因此预期楼价短期内未会大幅下滑。

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