购入相连单位注意事项 (下)

上回提到购入相连单位前,在政府、地契、消房条例及屋苑公契需要注意的事项,这次笔者带来更深入的探讨,从楼契、物业估价、印花税及承造按揭方面讲解,让大家在最后决定购入相连单位前,清楚明白个中的细节。

楼契-就像身份証一样,每个单位均有一份。上次曾提及过,相连单位分为「自制相连」及「原装相连」,其最大的分别是「自制相连」单位原属两个单位,所以有两份楼契,而「原装相连」单位,因为是发展商在屋苑落成前已构思的建筑设计,所以有机会是一份或两份楼契。而楼契在相连单位的情况中,显得尤其重要,因为一份或两份楼契,在香港现时的置业环境下,无论是税项或是按揭方面都有截然不同的处理手法。

例如按揭时物业估价方面,相连单位估价浮动较大,售价一般较两个相同单位分开售出的价值高一成至两成,主要根据单位的景观、楼层及座向来定价,或以该屋苑及区份的成交纪录作为参考。售价较高,主要基于「物以罕为贵」的道理,一个屋苑内可以提供到的相连单位、复式单位、连天台或连平台的特色单位十分有限,售价自然较高。特别近年市况极旺,这一类特色单位的呎价及成交价更是屡创新高。

而印花税,部份「原装相连」单位,只有一张楼契,与购入普通物业分别不大。但若购入涉及两张楼契的相连单位,相对较为复杂,且需要支付15%的从价印花税。以例子说明,倘黄先生手上未持有任何物业,以首置客身份购入相连单位(A单位及B单位),即A单位须缴交印花税收费表(第二标准税率),而B单位虽然同为自住用途,但因为属第二个物业,所以黄先生要向政府缴交15%的从价印花税。假若黄先生不欲支付15%的从价印花税,可以考虑以另一人的首置客名义购入物业,从而节省税务支出。

至于按揭申请,无论是哪一种相连单位,均可以向银行申请按揭,银行会根据物业本身结构改动的情况而决定是否提供按揭。「原装相连」单位方面,牵涉的问题较少,向银行承造按揭方面亦较少出现问题,但要留意单位必须要在同一间银行内承造按揭,而且按揭成数亦有所限制。因为持有多于一个按揭物业的申请人,按揭成数会被下调一成,变相购买物业时,要拿出更多首期。相反,银行在审批「自制相连」单位时,不仅会遇上以上问题,银行更有可能要求业主补回消失的相连墙才愿意为其承造按揭,甚至不愿批出按揭贷款,因此,在购入相连单位前,建议先找银行或按揭专员查询,以免最后得不偿失。

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