预期未来供应减少 超级豪宅前景尤其看高一线

近月豪宅备受市场追捧,交投持续畅旺;豪宅需求殷切,但其供应捉襟见肘,令高价成交频现。日前差饷物业估价署公布2月楼价变化,当中实用面积约1,076平方呎或以上的大型单位楼价按月升逾2%,升幅较中小型单位约0.86%为高。

逾千呎豪宅供应紧绌的情况,可从早前差饷物业估价署公布的「香港物业报告2021」初步统计数字看出端倪。报告预测,21年及22年实用面积约1,076平方呎或以上的大型单位落成量跌穿千伙水平,估计将分别进一步回落至980伙及970伙,明年数字料创8年新低(见图一)。

大型单位落成量下跌,估计与楼价高企及本港人口结构改变有关,以致发展商集中兴建中小型单位。首先,在全球量化宽松以及低息环境持续下,本港楼价反复上升,不难理解近年发展商倾向兴建多些适合市民承担能力的中小型单位,故减少兴建大型单位。除楼价上升外,本港人口结构出现变化亦是个中原因,本港家庭住户平均人数每况愈下,最新数字(11/2020 – 1/2021期间)为2.7人。「小家庭」生活模式愈见普及,亦成为发展商倾向增加中小型单位供应的另一原因。

此外,大型单位空置率录得下跌,由19年8.1%,跌至去年7.3%,创十九年后新低(见图二),相信是与大型单位落成量减少及用家迁入带动有关,反映此类单位不乏需求。

值得留意的是,报告预测大型单位落成量回落,但则没有提供面积更大的落成量数字,虽然如此,按推断极大型单位落成量应该少之又少。事实上,翻查资料显示,实用面积逾3,013平方呎的极大型单位于2010年至2019年10年期间,平均每年落成量仅约70余个,可见此类单位供应相当罕有。

预期未来豪宅供应尤其是超级豪宅的供应将每况愈下,原因归纳如下:近年政府将公私营房屋比例调整为 7 比 3,私人住宅供应减少,相信发展商吸纳的土地亦会跟随减少。土地储备相对有限,加上2019年施政报告公布放宽按揭保险成数,当中逾 600 万至 1,000 万元的物业最受惠,变相释放更多对中小型单位的需求,故相信发展商为应对市场的转变,继续倾向兴建中小型单位为主,变相大型单位的供应比例将持续偏低。

而近年卖地减少的影响,料将于落成量逐步反映出来。因卖地至项目落成需时,故估计2023年后的私人住宅落成量将显著回落,相信届时大型单位亦将进一步下跌,而极大型单位供应料更罕有。预期未来供应减少,加上中港两地有望恢复通关,豪宅市场尤其超级豪宅的前景看高一线。

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