首季楼市回顾

回顾今年首季楼市表现,因贸易战缓和,一、二手「额量齐升」,二手楼价亦触底反弹。今年首季一手销售量「V」弹,创近10季新高。综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料,今年首季新盘售出逾5,500伙,涉及金额逾580亿元,按季分别升约7成及约2成,按年则分别升约44%及近8%。

二手市场亦重拾活力,低位反弹。综合土地注册处数据,估计今年首季二手住宅成交量(以今年2月至估计4月注册量反映)约1.1万宗水平,较去年第四季(以去年11月至今年1月注册量反映)近6,600宗大幅反弹近7成,金额料达870亿元,按季亦大幅回升逾8成。

值得留意,2019年楼市出现三大新发展,首先是长策会将公私营房屋比例由原来的6:4改为7:3。虽然公营房屋供应目标调高,不排除有部份准买家转投公营市场。不过现时置业需求庞大,单以去年新居屋收到逾27万份申请,超额认购约60倍已可见一斑。在「僧多粥少」下,未能成功抽中的部份准买家或会转投私人市场。由此可见,在土地供应不足下,即使调高公营比例,也属「治标不治本」。反观,最新十年私营房屋供应目标调低至平均每年13,500伙,减少25%的同时,较过去十年平均每年一手交投14,600宗更少,凸显供不应求的情况,两头不到岸。

其次是卖地潜在供应减少,发展商吸纳土储亦将减少。观乎过去8个财政年度的潜在土地供应估计可建单位数目,平均每年约2.94万伙,但发展商过去8年实际吸纳土地供应数目可建单位仅约1.94万伙,平均比率只有66%。而新财年潜在土地供应只有约1.55万伙,假如以7成比率计算,新财年最终可吸纳土地供应可建单位数目将少于1.1万伙,按财政年度减少约25%。除非有大宗补地价个案出现,否则发展商吸纳土地储备量势减,而已从高位回落的未来3至4年一手供应量亦只会易跌难升。

第三项新发展是加息机会大减,去年首季美国联储局预期2019年或加息3次,然而近月市场对今年加息的态度出现大逆转,认为息口短期见顶,香港于美国加息周期内亦只曾象征式加息八分一厘,估计今年再加息机会不大,不加息将对楼市形成支持。

总括而言,随着今年楼市出现三大新发展,料对楼市带来正面作用,不过仍要视乎宏观经济因素。现时贸易战的余波未了,环球经济数据均有下滑迹象,而且市场对外围经济波动极为敏感,中期或拖累香港经济及楼市发展,是下半年楼市的不稳定因素。

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