香港楼价高企 膺最难负担城市有其原因

近日有调查报告指出,港人要「不吃不喝」20.8年才可以买楼,连续10年蝉联全球楼价最难负担城市之首。报告亦指出当楼价对入息比率高达5.1倍或以上时,即属于最高的「极难负担水平」(Severely Unaffordable)级别。然而,自该报告于2010年开始覆蓋香港以来,香港一直是最难负担的城市之首,2010年此比率已达11.4倍。

香港楼价高是不争的事实,楼价与收入脱节,收入升幅追不上楼价升幅早已出现。以过去10年为例,根据「美联楼价指数」,2019年12月为165点,较2009年12月69.29点上升约1.38倍。而2019年第3季居于私人物业的家庭住户每月入息中位数为3.95万元,较2009年第3季的2.45万元仅上升约6成,楼价升幅远远抛离收入升幅。

楼价升幅高于收入,物业成交理应下跌,但以过去10年为例,一手私楼注册量录得逾15万宗,二手住宅市场亦录得逾57万宗注册,合共录得逾72万宗注册,因此供楼负担比率高低,与买楼人数多寡无直接关系。

笔者认为楼价与收入固然有一定的关系,但另一个更重要的指标就是港人存款近年不断上升,特别是近10年买楼自用及长线投资的人多,短线炒卖的人少,反映买家购买力强,这亦可从近年平均按揭成数不足5成看到。加上香港属国际大都会,地理位置得天独厚,不少人喜爱于香港择居。

总括而言,香港的楼市仍然受制于供应不足,住屋需求大,供求失衡情况料将持续,即使楼市出现短期的波动,相信楼价将难大跌。

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