4个物业都可以做足6成按揭?

新年伊始,恭祝各位身体健康、五福临门、安居乐业!

纵使去年年中起楼价升势止步,第四季更录得零星的负资产个案,但今年新春期间的开局不俗,小阳春更提早出现,可谓为楼市打下一支强心针。虽然不少人仍然静候入市时机,但部份实力充裕的买家仍然无惧眼前的不明朗因素,大举入市。最近就有客户,将四个现契单位加按,更可以每间做足六成按揭,究竟是如何辨到呢?

根据金管局现有规定,如有按揭在身,不论是按揭借贷人或是担保人,于银行申请第二个住宅物业的按揭时,按揭成数必须扣减一成,即楼价1,000万以下最多只能承造五成按揭,如果楼价1,000万或以上更加只能贷款四成。不过,我们就曾经成功帮助客人,将四个已供满的住宅物业皆成功申请到六成按揭,详情如下:

暂称客人为A先生,早年购入四个物业,四个现契物业皆是A先生全资拥有。现时A先生共有四名儿子打算买楼入市,不过碍于首期不足,需要父亲的帮助。但如果由父亲加按物业,将会面对三个问题:(一)在现时辣招的管制下,除了第一个单位可按足六成,另外三个单位只能够承造五成按揭;(二)父亲已为退休人士,难以寻找银行承造按揭;(三)即使父亲仍在工作,能够通过加按四层物业的压力测试亦十分艰难。

在这个情况下,其实是有办法拆解的。因四名儿子打算以加按的资金再另外置业,可以先考虑由四名儿子分别成为各个单位的借款人。由于四个单位的借款人不同,因此只要各儿子的压力测试能通过,四个单位都可以承造六成按揭,而爸爸仍然保留着四个单位的业主身份。

原理虽然简单,但亦要留意两点:第一、并不是所有银行都接受借款人与业主非同一人,因此要懂得选择一些可以分开计算的银行;第二、由于四名儿子已于加按时成为借款人,即有按揭在身,虽然再购入物业不需要缴付15%印花税,但按揭成数需要下降一成。因此他们亦可用同一方法,找妻子或亲人成为按揭借款人身份。

 

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