400万以下高成数上车必读

贸易战、社会运动等内外政经因素持续发酵,香港楼市难免受到影响,近月多个屋苑的估价及成交价皆见回调,楼价400万以下的单位趋增,对于首期未必很足够的上车客来说,的确多了不少的选择。而笔者相信,大部份购买楼价400万以下的单位的人士可能是首次置业,可以「按揭保险计划」(下称:MIP)承造高达九成按揭上车,以下为大家解释一下实际操作及注意事项。

首先,根据金管局的按揭规限,1,000万元以下的物业最高可敍造六成按揭,1,000万或以上的物业则只可敍造最高五成。不过,未有成为物业借款人或担保人,加上物业为自住用途的香港永久性居民,可申请MIP承造最高九成按揭上车,大大减低首期支出。而MIP主要由按揭保险公司作为担保,以减低银行为置业人士提供六成以上至九成按揭贷款之风险。根据按揭保险公司的指引,楼价400万或以下,最高按揭成数为90%(须为固定受薪人士),楼价400万至450万以下,最高按揭成数为80至90%(贷款额上限为360万),楼价450万至600万,最高按揭成数为80%(贷款额上限为480万)。

另外,申请MIP还要满足两个条件。第一,与其他申请人一样,须通过金管局的压力测试,假设购买400万的单位,承造九成按揭,供款30年,每月入息需达到$38,247,坊间有不少网上按揭计算机,可轻易计算每月供款及可负担楼价等,非常实用易明。第二,申请MIP需要缴交保费,视乎按揭成数及供款年期有异,约占贷款额的1.15%至4.35%不等。不过,现时大多银行会给予保费折扣优惠,最高约为6折左右,若上述例子借款360万元,保费原为$156,600,6折后为$93,960。而且不用担心,保费亦可加借于贷款额外,可不用腾出首期支金作缴交保费。

除此之外,提醒各位选用高成数按揭之买家,如选用九成按揭的人士须有固定入息。另外以现时楼市回调的情况,银行估价有可能与卖家的出价有落差,建议先向银行估人价才签定临时买卖合约。最后,由于高成数的按揭申请分别需要由银行及按揭保险公司批核,而按揭保险公司的审批要求较高,比一般按揭申请相对需要较长的时间,约6至8星期,文件的需要亦较多,如税单、粮单、银行入息证明等,买家宜预留较多时间及文件等待批核,因此成交日期不宜订得太短。

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