Call loan的疑惑

最近本港楼市受肺炎疫情而影响,已出现一些减价甚至低于估价去沽货的新闻。楼市降温之余负资产亦有增加趋势,金管局早前公布,2019年第四季录得128宗新增的负资产个案,按季上升了1.4倍,大部份个案为银行职员的住屋按揭贷款,有关贷款的按揭成数一般较高。楼市负面消息不绝,笔者亦收到一些业主查询,担心负资产出现后,银行会「Call loan」,即银行要求业主即时偿还按揭贷款,在此笔者和大家一起探讨有关议题。

突然收到银行「Call loan」,当然是事出有因,当中大多为业主触犯了按揭契约,较常见的例子如使用高成数按揭之客户将单位出租、未知会及得银行批准而向财务公司将单位加按,或未能准时还款(一般连续三个月)等等,跟据按揭契,银行是有权随时向业主「Call loan」,如业主未能偿还贷款,银行便可收回单位,并将其拍卖或放售。

虽然负资产宗数上升,但绝不是银行「Call loan」的主因。负资产是指未偿还的本金价值高于资产的市值。如购入时楼价为600万,借贷额480万,两年后尚余贷款450万,但因楼市下滑,楼价下跌三成至420万,以致贷款大于楼价而变成负资产,不过一般银行不会贸贸然向自住物业负资产人士「Call loan」。反观在以物业或抵押品作工商贷款或融资上则偶有发生,因易受经济影响而使风险较为浮动,银行每年一般都会评估借贷人之财政状况以及重新对物业或抵押品进行估价,如物业或抵押品的估值有下调,银行会有机会向借贷人「Call loan」追回差价。

此外,自政府推出新按保措施后,更多首置客申请高成数按揭并以较低首期去置业,他们亦担忧银行会否因风险增加而「Call loan」,有关传闻亦只是道听途说,当业主申请高成数按揭时,需要向按证保险公司缴交保费作担保,固此减低银行承受之风险,银行亦没有「Call loan」需要。

近年按揭贷款拖欠比率(超过3个月)一直维持于0.02-0.03%,对比03年沙士时超过1%,比率仍维持于低水平。而在09年后,金管局开始对按揭申请有严格的监管,包括设定按揭成数上限及压力测试等,因此借贷人的财务状况大多稳健。所以申请高成数或负资产人士都不要过份担忧,要避免银行「Call loan」,最简单的办法就是「准时供楼」。

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