【新盘付款】「先住后付」隐藏费用大拆解

近年部份发展商推售新盘时,推出超长成交期,业主可以「先住后付」,究竟这种付款方法是否最着数?有甚么隐藏费用要注意?

先住后付」是一种延长成交期的付款方法,当买家签署买卖合约时,需要先付楼价若干成数的订金,剩余金额则需于指定年期过后缴付,让买家不用即时供款,便可入住单位。「先住后付」最吸引人之处是以少部份首期去置业,并且有较长的时间去安排资金。

假设发展商提出1,400日的先住后付计划,通常买家在签署临约时,需要支付楼价5%,再于若干天数后支付5%,余下楼价90%则在买方签署临约后1,400日内支付。以一个1,000万单位计算,即在短期内只需支付100万,1,400日内支付900万便能置业。

此方法对换楼客十分吸引,因他们可以先缴付较少的首期入住新屋,之后再有更多时间让他们放售现有单位,避免同时要供两层楼,减轻供款压力。然而先住后付的形式有不少细节要留意,准买家要留意合约上可能出现以下隐藏费用。

每个楼盘付款方法不同,以下为有可能出现的先住后付费用:

1. 物业准用许可证(licence agreement)

买方需要签署由发展商律师拟定的物业准用许可证才可以入住,要支付楼价若干成数作为许可证费用,假设物业准用许可证费用为楼价10%,1000万物业即要支付100万(1000万x 10%)。一般在完成交易后发展商会以回赠形式发还。

2. 占用物业金(Occupation property fee)

买方可能要支付发展商相等于楼价若干百分比的占用物业金,一般为每年缴交一次。假设合约要求每年缴交5%作为占用物业金,楼价为500万,即业主需要每年支付25万作为占用物业金(500万x 5%)。如果顺利完成交易,可以回赠形式发还。

3. 「租金」

部份发展商会以租约形式要求业主在入住期间支付「租金」,形式类似像签署租约,例如早前有发展商提供61至270日的租期,期间的总租金为楼价的10%,分10期缴付。假设楼价同样为1,000万,即每期要支付10万(1,000万 x 10% /10)。租期完结后,可以续租至指定期限。

4. 不会发还的杂项开支

先住后付可能涉及一些不能发还的杂项开支,例如物业的开支如管理费、差饷地租等开支,一般也需要由买方负担,使用付款计划前要先行计计数。

虽然大部份先住后付入住期间所缴付的金额能够在楼价中扣除,但买家仍需要更仔细财务规划,才能完成整个付款程序,另外要考虑估价等因素。以上例子只供参考,大家买入单位前,应留意价单及各项付款方法。

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