【估价下跌】对你上车、转按、供楼有咩影响?

近期交投放缓,部份地区亦有较多减价盘出现。若情况持续,银行或会下调估价。首当其冲会是采用「呼吸Plan」买新楼的业主,以及长成交期的业主。在估价下跌下,申请转按或是按揭,或需要准备更多资金。

「呼吸Plan」转按难

早年发展商为了让更多能够买楼,推出高成数按揭,其中一种俗称「呼吸Plan」,意指买家只要有呼吸,毋须入息证明及压力测试便可获批,吸引不少首期不足的买家入市。

「呼吸Plan」对买家最大不利是利息高昂,头几年供款利率虽然与市场按揭利率相近,但当「蜜月期」过后,利息随时高于市场几倍,因此不少买家都打算储够钱在「蜜月期」到期前转按,以市场按揭利率供楼。

然而,使用高成数按揭的业主,如果想到银行做按揭准时要补回大额差价。假设业主以700万,采用「呼吸Plan」买入新楼,当时做了8成按揭,借款是560万元。如想到银行转按,根据金管局的规定,600万以上至1,000万物业,银行最多只可借出物业价值的60%,同样以700万元计,6成按揭金额是420万元,中间相差140万元,需要由买家自付,才能够转按。

当然,如果楼市畅旺,银行估价上升,是有利高成数业主转按。以上述例子为例,如果业主不想转按时另外贴钱,楼价的估值要由700万升至933万元,升幅为33%,才可以6成按揭下借到约560万元。不过,万一银行估价不升反跌,买家就苦了,需要准备更多资金上会,或是要挨贵息,以高息供楼。

成交期长或要重新预算

新盘付款可分为建筑期或即供,其中即供付款,成交期较短,在业主收楼前已要供款。而建筑期即是待楼宇建成,业主收楼后才开始供款,部份楼花销售至楼宇落成时间相距可能长达18个月。即使销售时能够估足价,但经过长时间的成交期,环球及经济情况不稳定,导致估价下跌,到时可能要准备更多钱上会。

举例,新楼销售时售价为700万元,买家选择建筑期付款,于收楼前买家找银行造按揭,因当时经济及楼市不明朗,购买单位银行估价跌至630万元。买家由预算可借6成的700X60%=420万元,变为630X60%=378万元,中间相差约42万元。买家需要补足有关差价。

如果预到有关情况,其实买家反而可以找估价更低的银行,因为只要估价为600万元或以下,可以找按揭保险做8成按揭,600万元的8成为480万元,可以借多点,不用补回差价。

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