【低税买楼】影响物业印花税金额的4大因素

「点解我买楼要交咁多印花税?」买楼除了要考虑按揭利息成本,还涉及不少额外开支,当中以印花税最为「和味」,一般达6位数字以上。在置业新手眼中,印花税涉及AVD、SSD、BSD等专有名词,难免令人眼花撩乱,而印花税多寡主要受以下4大因素影响:

1. 物业类型

要知道自己买楼时需要缴付几多印花税,首先要认清物业性质及背景,如果属于住宅单位,印花税会受多种因素变化(见2.买家身份),至于非住宅项目如工商舖,需要缴付第1标准税率从价印花税,例如买入售价为597万的九龙湾美罗中心1期1,048呎工厦单位,根据从价印花税(AVD)第1标准第2部税率,税率为6%,需要支付358,200元($358,200 x 6%)税项。不论是否属于香港买家,首次购买还是非首次购买非住宅项目,印花税也不会出现任何变化,卖出的时候也不会受额外印花税影响。

2. 买家身份

如果属于住宅项目,印花税多寡因买家身份出现变化,如果属于香港人及为首置身份,只需要支付第2标准税率的从价印花税,以1个600万物业为例,印花税开支为18万($6,000,000 x 3%)。不过如果属于非首置人士,则要支付从价印花税(AVD)第1标准第1部税率,即90万元($6,000,000 x 15%),两者相距多达72万,所以在置业路上如果想做到悭税,必须善用首置身份。

如果属于非香港人或以公司买入香港物业,除了要支付从价印花税(AVD)第1标准第1部税率15%,更需要额外支付买家印花税(BSD),税率为楼价的15%,600万的物业总印花税成本为90万的从价印花税($6,000,000 x 15%)及90万($6,000,000 x 15%)的买家印花税,合共180万。

如果打算卖出住宅单位,要注意转售限期的额外印花税(

3. 卖出物业期限

如果打算卖出住宅单位,要注意转售限期的额外印花税(SSD)开支。如果物业在持有期为6个月以内,税率为20%,持有期在6至12个月,税率为15%,如果在12至36个月,税率则为10%。假设物业以800万易手,以持有期6个月内转手计算,额外印花税高达160万($8,000,000 x 20%),持有期为6至12个月印花税则为120万($8,000,000 x 15%),持货12至36个月税项则为80万($8,000,000 x 10%),最高与最低税率相差整整一倍。

4. 迟交印花税俾罚款

一般住宅买卖须要在签立交易的首张协议或转易契后30日内交印花税,否则要缴交罚款。如果不迟于1个月,罚款为印花税款额的2倍,如果迟逾1个月但不迟逾2个月,罚款为印花税款额的4倍,如果在其他情况下,罚款为印花税的10倍,所以记得准时缴交印花税,避免增加额外税项开支。

印花税署会就个别情况决定减免部份罚款,如果能够提供合理理由并不是蓄意延误,可以酌情宽减,一般以14% x 应缴印花税 x 逾期日数 / 365日,罚款最少为500元。假设应缴印花税为100,000元,欠款日数为45日,便是1,726元(14% x $100,000 x 45 / 365),减免罚款必须以书面提出。

以上印花税小知识可作为物业交易基本参考,惟置业及卖楼经常出现不同状况,如对税项有任何疑问,可咨询税务顾问或税务局,计算自己的实际买楼或卖楼的额外开支。

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