【供楼转按】6大罚息期细节你要知!

大家置业申请按揭贷款时,会发现在银行发出的贷款文件中,列明假如借款人在指定时间内(俗称「罚息期」)提早清还贷款,需要支付额外开支。究竟罚息期如何运作?有甚么细节需要注意?

现时大部份银行按揭贷款,均设有一定时间的罚息期,在银行发出的按揭贷款确认信(Facility Letter)中列明罚款,如果借款人在第一年提早还款,需要支付贷款额若干百分比作为罚息,次年及第三年提早还款的罚息则较为轻微。每间银行亦需保障其自身成本效益,在审批成个过程条件,亦有罚息锁定期 ,平衡两者之间,拣选最优惠条件。

假设按揭借贷额为400万,现金回赠4万,提早全数还款,银行首年收取「现金回赠+贷款额1%」及第2年收取「现金回赠」的话,首年提前还款的开支便是8万,第2年提前还款,费用便是4万。

以上只是一般罚息期规则,置业人士申请按揭计划时,更要留意以下与罚息期有关的细节:

1. 罚息期生效期

罚息期是以提取贷款日(drawdown date)起计算,假设提取贷款日为2021年1月1日,罚息期为两年,即去到2023年1月1日后提取的贷款按揭,才不会支付原有按揭罚息期内的开支。如果有转按需要,由于一般银行按揭批核结果为3个月,可以在罚息期完结前约3个月申请按揭

2. 罚息期收费规则银行各异

各银行的罚息期收费各不同,有些银行首年收取贷款额的3%,有些银行则只收取1%,有银行要交回现金回赠,有些银行则毋须扣除,罚息开支可以相距甚远。以600万贷款额计算,现金回赠为1%(即6万),如果银行A的罚息为「贷款额3%+现金回赠」,一旦借款人真的要提前全数还款,开支便是24万(18万+6万),如果银行B的罚息为「贷款额2%」,提前全数还款的开支只需要12万。

3. 罚息期年期

有些银行罚息期为3年,有些则只有1年,大部份银行采用两年。要知道哪间银行使用较短的罚息期,可以和我们联络了解。

4. 留意最低罚款额

部份银行会设立最低罚息额,例如银行首年罚息为「贷款额1%或最低$50,000,以较高者为准」,以400万贷款额计算,罚息便是$50,000而不是$40,000。

5. 罚息计算方法

大部份银行以原有贷款额计算罚息,即当初借400万,罚息便以400万为基数计算,但有少数银行会以剩余还款额为基准计数。

6. 全数还款VS部份还款

按揭提前还款可分为全数还款及部份还款,如果选用部份还款,银行的收费会有不同。

不少买楼人士基于置业及财务配置考虑,希望找一些罚息期较宽松的按揭计划,不过罚息期只是选择按揭计划其中一个考虑因素,大家应同时考虑审批进度、按息、现金回赠、还款年期等影响,才能找到最适合自己的按揭计划。

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