【全球放水】零息时代3大置业启示

美国联储局今晨突然宣布减息1厘至接近0,把联邦基金利率由原本的1厘至1.25厘,降至 0至0.25厘,并启动一连串量化宽松措施,应付新冠肺炎对市场引起的动荡。虽然今日香港拆息仍受多种因素影响而上升,但全球放水不绝,对本港置业的人士长远供楼仍带来3大启示。

1. H按供楼人士继续受惠

在美国减息前,H按供楼人士一般要使用封顶利率供楼,例如H按供款计划为「H+1.24%」,封顶息率为「P-2.75%」,假设P为5.25%,即实际封顶利率为2.5%。过往拆息高企的年代,H按供楼人士往往需要依靠封顶利率供楼,但自从美联储局两星期前减息后,1个月的银行同业拆息不断下跌,H按已经跌穿封顶利率,随着今晨联储局减息1厘,虽然今日银行同业拆息因多项因素上升,但憧憬长远仍有望跌穿1%,H按实际供楼按息会比封顶息率再少一截,打算上车人士应积极考虑使用H按计划。

假设供楼人士的贷款额为500万,供楼年期为25年,Hibor变化会对供楼开始产生不同影响。在原本封顶息率2.5%情况下,每月供款额为2.2万元,总利息开支达172万。但如果Hibor跌至0.5%,每月供款减少2,000元至2万元,总利息开支跌至116万,足足节省55多万。

拆息变化对每月供款影响 (假设H按计划为H+1.24%,封顶息率为2.5%):

*Hibor以每日银行公布为准,以上例子只作参考

2. 供平过租增加

由于Hibor下跌让置业人士的借贷成本下降,供平过租的情况会增加。以港岛区现时实用面积313呎的单位为例,放售价为600万或放租16,000元。以承造7成按揭为例,在2.5%封顶息率计算下,每月供款为$ 16,595,比租金为高。但如果Hibor跌至0.75%,每月总供款额为15,503元,比月租为低。对于有置业需求如结婚成家的人士,可考虑在低息期下供楼,既能自用又能视作长线投资。

以600万物业、按揭成数为7成及供款30年下,拆息变化的供款比较(假设H按计划为H+1.24%):

*Hibor以每日银行公布为准,以上例子只作参考

3资金有机会转移至物业市场

在全球「放水」带动下,有助市场释放资金投资,其中香港物业是投资者热爱的避险市场,资金有望转移至香港楼市。近日个别单位过往因疫情出现减价情况,如果有负担能力的人士可积极睇楼及还价,如见到减价的优质「笋盘」不妨衬低吸纳。

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