【实战个案】买楼vs租楼成本 计俾你睇!

任职银行的陈先生月入4.5万,现时租住荃湾中心单位,近日获业主通知需要搬离单位,陈先生正挣扎究竟应该上车置业还是继续租楼。买楼及租楼各涉及甚么开支?在低息环境下置业在按揭上是否有好处?

选择1:直接买楼

陈先生现时居于荃湾中心高层单位,面向舒适山景,如果决定置业,亦打算买入同屋苑内的高层单位,继续享受优美环境。现时荃湾中心汉阳楼高层两房单位楼价约为490万。陈先生其实本身有积蓄,但希望申请九成按揭,让更多资金留在身,陈先生需要考虑以下事项:

1. 压力测试

压力测试是金管局现行规定,当利率上升3厘时,每月供款不得多于每月收入60%。现时部份银行仍会对首置人士进行压力测试,现时一般按揭封顶息率2.5%计算,其压力测试要求为$41,732,个案中的陈先生符合供楼资格。

2. 按揭开支

根据现时一般按揭计划H+1.5%、实际封顶息率2.5%及还款期30年计算,如以封顶息率计算,每月供款约为$17,425,在低息环境下,使用H按供款会获得较大优惠,实际按息低至1.93%,每月供款低至$16,146。按揭保险费根据贷款额及还款年期出现不同百分比,根据个案,保费开支约为$220,500,但会享有折扣优惠。

3. 置业开支

置业开支涉及地产代理佣金(1%)、律师费(约为$10,000以下)及印花税,由于陈先生为首次置业人士,印花税根据较便宜的从价印花税税率计算,楼价介乎$4,428,570至$6,000,000的单位,税率约为3%,陈先生个案需缴付$147,000,加上装修开支约30万,总额外开支约为50多万。

4. 按揭类型

如果按揭计划设有按揭储蓄挂钩户口(Mortgage-link),陈先生可把多余资金放入高息户口,享受与按揭供款一样的利率。

按揭开支(以实际按息1.93%计算):

*以上资料只供参考

置业开支:

选择2:租楼

如果陈先生决定找寻同一屋苑内租盘,同一呎数单位月租约为$11,500。租楼成本方面涉及地产代理佣金及厘印费,地产代理佣金一般为半个月租金,即$5,750,厘印费通常由业主及租客平均分担,假设租约由1/12/2020至1/12/2021年,应缴税为$690,租客支付$345。

另外,根据租务惯例,租客一般需要支付两个月租金作为按金,以及一个月租金交予业主。根据个案,租客需要预备$23,000两个月按金及$11,500作为1个月上期,合共$34,500。

租楼涉及开支:

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