【居屋按揭懒人包】新居屋VS白居二 按揭成数、年期、压力测试

新居屋与白居二虽然都是属于由屋委会提供的资助房屋,前者乃一手物业,白居二则是二手市场未补地价的居屋。两者除了配套有所不同,最大分别是楼龄的不同,如白居二的居屋龄超过20年便要留意,有关物业因为接近担保期完结,未必能够承做9成按揭

居屋设有担保期

居屋设有政府30年的担保期,由首次转让日期起计算。由于有政府做担保,即使申请人于贷款期内断供,政府亦会包底,因此一般新居屋的白表申请人士,可以向银行免保费申请9成按揭,按揭年期最长为25年,并且不需要通过压力测试。

白居二楼龄不一

相对于每次新居屋供应的地区有限,白居二的范围就广得多,因此亦有不少白表人士透过白居二买入心仪地区的二手居屋。不过,有意买入二手居屋的人士,需要注意相关居屋的楼龄,因为会影响到银行批出的按揭成数与年期。部分银行在会直接将30年保证期减去居屋楼龄,以计算九成按揭贷款的最长按揭年期。

一般银行对于楼龄为19年或以下的二手居屋,都会批出九成按揭,以及最长25年的还款年期。

20年以上居屋 按揭成数或减少

至于楼龄为介乎20至29年的二手居屋,距离政府担保只有10年或以下,银行贷款的风险上升。而且当担保期完后,按揭余额需要低过楼价6成。为此,银行将扣减按揭年期或按揭成数,买家一是无法承做9成按揭,或是还款期少于25年。银行会有一个对数表,就不同楼龄的二手居屋,对应出不同按揭成数。

例如,假设政府担保期已过了25年,政府担保的年期只有5年,如果贷款人想做9成按揭,则要在5年内将贷款余额减至6成,每月供款负担较大。另外,担保剩余年期太短,银行可能要求申请人提供入息文件,通过标准的压力测试后才会批出按揭,但视乎每间银行的做法。

过了担保期 按揭成数由最多9成跌至6成

如未补地价的二手居屋,过了30年政府担保期,按揭成数由最多9成跌至6成,并需要提交入息证明及通过压力测试。因此,买家在买入楼龄超过30年的二手居屋时,需要准备较多首期。

白居二不同楼龄按揭与成数,具体情况仍由银行而定。

居屋楼龄 九成按揭 压力测试
0至19年 可以 不需
20年至29年 视乎情况,银行会因应楼价作扣减,或扣减还款期 视乎情况
30年或超过30年 未补地价居屋最多只可借6成 需要

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