【居屋2019】居屋按揭最全指南 一文掌握按揭成数及按揭计算

抽中居屋当然是一件开心事,但距离成功置业还有重要一步,就是申请按揭。居屋按揭申请与私楼按揭申请要注意的事项有所不同,在申请前按揭前,不妨多了解居屋按揭申请的要求。

按揭成数

抽中居屋又要买得起,当然要了解自己可以借到几多钱,与购买二手私楼不同,居屋申请人可以做到的按揭成数会较高。绿表申请者购买新居屋最高可借足楼价9成半按揭,白表申请者最高可借足楼价9成。而两者最高供款年期为25年。

以今次何文田居屋冠德苑为例子,最低售价为325万元,绿表申请者最多可向银行借9成半按揭计算,首期只需16.25万元,白表申请者最多借9成按揭下,首期为32.5万元。

不过,如果抽到二手居屋,就要留意该二手居屋的政府担保期剩余多少年期,银行一般会有个「对数表」,会列出不同的政府担保期余下年期,对应可申请的最高按揭成数。

政府担保期

与私楼不同,居屋都由政府提供30年的担保期,即使在担保期内业主断供,政府都会「包底」还钱给银行,所以银行愿意提供较高成数按揭。担保期会按首次售出日期计算,如果居屋申请人是买入二手居屋,而该二手居屋的首次售出日期是10年前,政府的担保期就会是30-10=20年。

要留意政府担保期的长短,会影响到居屋按揭的成数。

豁免压测

只要在政府担保期内,白表及绿表资格的申请人均可以免压力测试(即按揭利率「加3厘」的供款能力测试)上车,申请人只需向银行申报收入,通过供款入息限制审查,证明按揭供款不超过个人或家庭月入的五成。

不过,最终要不要做压力测试的决定权仍在银行身上,如银行认为申请人未能应付供楼负担,或会要求做压力测试

无须申请按保

与私楼不同,买入新居屋时,申请高成数按揭,如9成按揭,并不需要申请按揭保险。

按揭计划

私楼买卖可选择「H按」及「P按」的按揭贷款利率。至于居屋申请人,不论是白表或是绿表,申请人只能用上「P按」,及最长的还款期为25年。

供款额随息率上升

与私楼一样,居屋按揭申请人,使用了「P按」的供款计划。现时银行P主要分为大P (5.375%)及细P (5.125%),如按揭P按中,P为大P,年利率公式为P-3%计算,按揭年利率为5.375%-3%=2.375%。

当P上升时,如银行加息0.25%,大P会变为5.375%+0.25%=5.625%,年利率会变为5.625%-3%=2.625%。由于年利率增加,按揭申请人每月供款便会提高。

现金回赠

向银行申请按揭,不论私楼或是居屋按揭,银行都会为贷款提供现金回赠,而且回赠的比例会与普通私楼睇齐。同时,经部份按揭转介公司申请按揭,可获得额外的现金回赠。

转按与加按

虽然居屋价钱平,又可造高按揭成数,并且按揭贷款的现金回赠比例与私楼睇齐。不过,买入后要转按或加按时就比较麻烦。在未补地价下,居屋要加按或转按时,需要经房委会书面同意,根据过往例子显示,只有户主在医疗、家庭开支方面,需钱应急,才可获批准,而参照过往个案,获批机率亦较低。

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