【工商舖买卖】税务按揭大拆解

物业投资类型多元化,除了选择住宅出租工商舖(工厦、商厦及舖位)近年亦不乏投资者吸纳。工商舖在税务方面有甚么优势?近年工厦单位经常以「迷你单位」形式出售,入场费低至数十万,此类物业在买卖及申请按揭方面有甚么需要注意?

1. 工商舖税务有何优胜之处?

买入住宅物业需要留意两种印花税工商舖印花税则较为简单,只需根据第1标准第2部税率缴交,税率由1.5%至8.5%不等,越便宜的物业印花税税率越低,如果单位的物业价格不足200万,只需要支付1.5%税率、即约3万印花税;但如果物业价格达2,500万,印花税率便高达8.5%。

其次,买入住宅物业的买家如属于非香港人士,需要额外支付楼价15%的买家印花税(BSD),但工商舖不受限制。另外,如果要卖出单位,现时住宅物业如果持有不足3年便出售,需要支付额外印花税(SSD),税率高达交易金额的15%,而工商舖亦不受限制。如想知道税率详情,可参阅税务局

2. 工商舖按揭有甚么需要注意?

买入工商舖可留意以下按揭事项:
a. 按揭计划:工商舖按揭可选择P按或H按,现时实际按揭息率介乎2.6%至3.25%不等
b. 还款期:最长30年
c. 估价:由于工商舖流通率相对较低,质素颇为参差,故此银行估价相对比较保守,亦没有一套既定的标准,主要视乎物业的优质程度
d. 按揭成数:四成

3. 近年不少业主把大型的工厦单位,改装成多个迷你单位并分拆出售,装修精美,这些单位买卖及申请按揭是否有难度?

大家买入相关单位前,需要分辨出是属于「独立契」、「分契」还是「㓥盘」。独立契是指一个楼宇单位1张契,亦即是只有1个业权,这类承造按揭最简单;「分契」是指将1个大单位分为小单位出售,而业主需透过律师行办理,并于土地注册处登记,将1个业权分拆为几个业权,如手续办妥,便可自由买卖,按揭问题不大;「㓥盘」指1个单位被分成两个或以上的独立单位,但每个单位没有独立的业权,加上业主未必会向屋宇署申请,或会牵涉其他僭建的问题,因此银行一般不接受㓥盘的按揭。

所以准买家买入单位前,应做好3大准备功夫,第一是在土地注册处查询土地用途及业权状况,第二,需要查核单位有否符合《建筑物条例》的规定,如走火通道、防火、排水及通风系统等状况,如有需要,可向相关专业人士查询。第三,为了顺利申请按揭,购入单位先找银行估价,以免按揭批核大失预算。

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