【按揭分析】上车买楼不能不知的4大重点

2019年步入尾声,楼按市场的变化犹如坐上「过山车」,自2018年下半年楼市胶着,今年上半年楼市火速回暖,继而下半年又遇上寒流再度冰封;按揭市场亦不平静,银行对按揭业务取态「先松后紧」,同年亦展开逾十年首次减息,而新按保更大幅扩展至1,000万或以下物业。回顾2019年的楼按市场,可从以下几个方向探讨:

1.楼价受多项因素影响先升后跌

纵使2018年下半年楼市曾急速回落,但自今年一月起楼市已重拾动力,楼价于五月份时比一月份升逾11%,创出历史新高。可惜下半年香港楼市受到多项负面因素影响,包括中美贸易战僵持、英国脱欧受阻、香港社会事件持续等,在市场弥漫着不明朗因素下的情况下,买家观望气氛浓厚,部份业主止赚离场,令楼市再度走下坡,至十月份从高位回落5%。

2.年内按息变化大 银行取态急转弯

除了下半年楼市吹逆风外,银行年内对按揭业务上的取态亦有所不同。由于今年「小阳春」提早出现,加上年初时位于长沙湾、启德及东涌的新居屋发售,各间银行积极争取按揭生意,现金回赠曾高达2.1%(图一),更有部份银行加推定额现金回赠。不过随着楼市逆转,银行于下半年多次调高按揭封顶息率及减少现金回赠,按揭批核亦比以往审慎。

3.美减息三次 港逾十年首次减息八分之一厘

由于近月美国经济数据表现理想,因此美联储分别于7月、9月及10月各减息四分之一厘后,于12月份宣布维持利率不变,并暗示其「中周期调整」将暂告一段落。另一方面,香港经济转差,第四季及来年GDP有机会继续录得负增长,汇丰银行于10月底牵头宣布减最优惠利率(P)八分之一厘(图二),抵销2018年9月加息八分之一厘,并且为逾十年首次减息。

4.放宽按揭成数至1,000万或以下物业

另一件瞩目大事则是今年施政报告内放宽按揭成数的新措施。首次置业人士放宽由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限,承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元增至800万元;承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元增至1,000万元。而未能符合压力测试仍有可能叙造高成数按揭,惟保费会因应风险因素而作额外调整。根据经络按揭转介研究部资料显示,措施推出后首月申请高成数按揭的总量占整体申请的逾半(50.2%),按月升近两成,当中更有超过九成申请人选用八成或以上按揭。

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