【按揭拆解】5个基本术语FAQ

置业涉及的按揭贷款至少达数百万,如果不认识按揭专业术语,便无法分辨出最优惠的按揭计划,今次就同大家进行一个按揭入门小测验,如果大家知道以下5个按揭问题的答案,便表示已经掌握按揭基本知识。如果大家是按揭新手,亦可透过小测验增涨知识。

按揭小测验 :

  1. 「P按」中哪间银行用「大P」及「细P」?
  2. 「H按」以甚么利率作为基准?
  3. 没有按揭在身人士的「供款与入息比率(DSR)」及压力测试是多少?
  4. 「最长按揭供款年期」是多少?
  5. 「按揭储蓄挂钩户口」如何悭息?

答案如下:

1.P按中哪间银行用「大P」及「细P」?

P按中的「P」是指最优惠利率「Prime-rate」,一般分为「大P」或「细P」,其中永亨银行采用「大P」5.5%,汇丰、恒生、中银及集友银行采用「细P」5%,其余银行采用5.25%。实际按息以「P-X%」计算,假设该按揭计划为「P-2.9%」,而该银行采用5.25%最优惠利率,实际按息便是「5.25%-2.9%」=2.35%。

2.H按以甚么利率作为基准?

H按的「H」是指「Hibor」,即是银行与银行之间借贷利率,有关利率会较银行对客户借贷为低。 各银行计算H按时,较常以一个月的 Hibor 为基准。公式会以「H+某个百分比」显示,例如H按利率是「H+1.3%」,以当时1个月拆息为2.15%计算,实际H按利率会是2.15%+1.3%=3.45%。不过拆息会较为波动,一般银行的H按计会设有「封顶位」或「锁息上限」。

3.没有按揭在身人士的供款与入息比率(DSR)及压力测试是多少?

供款与入息比率是指按揭申请人的供款额不能超出每月入息一定百分比,压力测试是指假设利率上升3%,供款上限不能超出入息某个百分比。如果申请人申请按揭时没有就其他按揭物业作出借贷或担保,供款与入息比率上限为50%,在压力测试下,供款与入息比率上限为60%。

4.最长按揭供款年期是多少?

根据金管局指引,最长按揭供款年期为30年。不过银行一般以75或70减去楼龄或人龄计算最长的供款年期。假设该物业楼龄已经有50年,如果银行以「70减」作为基准,即是最长供款年期便只有70-50=20年。

5.按揭储蓄挂钩户口如何悭息?

是指银行为按揭申请人提供的高息活期储蓄户口,利息与按揭一样,让按揭申请人抵销按揭利息的支出,例如实际按息为2.5%,按揭储蓄挂钩户口的息率同样为2.5%,远远高于一般活期存款的年利率,而且没有任何风险。不过要注意按揭储蓄挂钩户口设有存款上限,一般为总贷款额的一半。例如按揭贷款300万,按揭储蓄挂钩户口的上限为150万。

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