【按揭拆解】6大因素影响按揭成数

不少置业人士申请按揭遇上最大的难题是难以计算按揭成数,过往个案中,甚至有个别申请人只能做到按揭成数两、三成,导致首期预算要大幅增加。事实上按揭成数能做到多少,与物业及按揭申请人的财务背景息息相关,今次就为大家拆解影响按揭成数的6大因素。

物业因素:

1. 楼价

金管局指引规定,楼价在1,000万以下的住宅物业,最高可做到按揭成数六成贷款额上限500万,当中的分界线为楼价833万的物业,在833万或以下的物业,仍可做到按揭成数六成,但833万以上至1,000万的物业,最高只能获批500万贷款额。假设你买入900万物业,受上限影响最高只能做到500万贷款额,即五成半按揭成数。另外,如果物业高于1,000万,按揭成数更缩减至五成

2. 物业类型

物业的类型会影响按揭成数,如果属于住宅物业按揭成数不会受到影响,但如果属于工商物业或独立车位,不论任何价值,最高按揭成数均为四成。一个700万的物业,住宅最高可做六成按揭,即只需支付280万首期,但如果属于工商物业,便要增加至140万至420万首期。所以买楼前必须知道单位究竟是属于住宅还是工商物业,除了可自行查册或向相熟的地产代理查询,更可向专业的按揭转介公司协助向银行了解,让置业更有预算。

3. 物业用途

买入住宅物业主要可分为自住或出租用途,如果属于自住,按揭成数不受影响,但如果属于出租用途,按揭成数亦要削减一成,不论任何楼价,物业按揭成数最高只能做到五成。

4. 物业持有方法

如果物业属于公司持有,不论任何楼价,物业按揭成数最高只能做到五成。

申请人因素

5. 收入来源

除了物业情况,按揭申请人的收入来源亦会影响按揭成数。如果申请人收入来自非香港地区,按揭成数要削减一成,如果属于自用物业,1,000万以下的物业最高按揭成数为五成,最高贷款额为400万,1,000万以上的物业最高贷款额则只有四成。

6. 有按揭在身/已做担保人

不少按揭申请人会忽略自己有按揭在身,或者是担保人身份为家人供楼,此类人士如果再置业,银行均会削减按揭成数一成,1,000万以下住宅物业按揭成数最高为五成,贷款上限为400万,1,000万以上最高按揭成数为四成。

极端例子:按揭成数只有两成

按揭成数的计算方法受以上多项因素互相影响,较极端例子是假设申请人收入来自非本港、物业为非自用加上本身有做担保人,当他打算买入800万物业,按揭成数便由六成跌至三成,首期由原本320万大幅增加至560万。如果他打算买入的是工商物业,收入来自非香港及已做担保人,按揭成数更减至只有两成!

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