【按揭知识】拆解P按4大疑问

大家买楼申请按揭,通常有P按H按以供选择,在低息环境下,H按P按更为优惠,金管局数字显示,高达九成人士使用H按供楼,但仍有少数人士使用P按供款。究竟甚么申请人或物业类型必需使用P按?P按的「P」又有几多种?小编一次过为大家拆解P按的4大疑问!

1. P按有几多种「P」?

P按是指以最优惠利率为基准的按揭计划,当中的P是指Prime Rate(最优惠利率)。现时市场上有四个「P」,华侨永亨银行为5.5%,富邦及大众银行为5.375%,汇丰、恒生、中银(香港)及南洋商业及集友银行为5%,其余银行为5.25%。所以申请按揭时见到P-2.75%,要问清楚按揭计划的所属银行是采用哪个「P」,如果属于5.5%,实际按息便是5.5%-2.75%=2.75%,如果最优惠利率为5%,实际按息便是5%-2.75%=2.25%。

假设买入一个楼价600万的物业及承造6成按揭,如果银行A及B的按揭计划均为P-2.75%,银行A的P为5.25%,实际按息即为2.5%。以30年供款计算,每月供款额为14,224元,总利息开支为152多万。如果银行B的最优惠利率为5%,实际按息只是2.25%,每月供款额便跌至13,760元,减少464元,总利息开支只需135多万,减少166,857元。

2. 甚么人甚么物业必须用P按?

虽然H按使用者在市场上占大多数,但如果买入的屋苑类型并非普通私人住宅,例如未补地价的居屋或租者置其屋,只能使用P按供款。如果居屋或租置屋已经补地价,则可以选用H按或P按计划。另外,如果医管局员工使用Hospital Authority Home Loan Interest Subsidy Scheme(HLISS)置业,同样需要使用P按。如果想申请车位按揭,亦只能使用P按

3. P按升跌受甚么因素影响?

香港银行最优惠利率一般经计算后与美国联邦利率相扣,但最终跟随与否,则要视乎银行资金成本计算后取态,例如2018年美国加息1/4厘后,汇丰便跟随调升1/8厘,但近月美国减息,本地银行基于存款利率已接近0.001%,再减已没有空间,故未有跟随。相对受银行同业拆息波动影响的H按,在长远的供款旅途上,P按仍相对较为稳定。

4. P按过去30年有甚么转变?

80年代上车人士如要供楼,只能选用大型银行的P按计划,当时P按以「P+」主导,而优惠利率为10多厘,所以实际年息高达20多厘,并通常只有由汇丰同渣打两间银行批出,2000年后才出现「P-」状态。直至银行2000年后积极开拓设有封顶位的H按计划,P按使用率才下降成为少数。

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