【按揭财技】一层变两层 2个伏位要小心!

「如果有十层八层楼收租,退休唔使烦!」不少打工仔希望有几层楼在手,便有稳定的租金收入享受人生,但现实上觉得供一层楼已经耗尽积蓄,如何买入第二层?今次小编与大家分享一层楼变两层的财务技巧,以及按揭的注意事项。

只要手上有一层物业,不论是否已经供满,仍可以把单位加按套现作其他投资用途,例如购买第二层物业。假设业主2005年以500万买入一个单位,当时申请按揭成数八成,供款年期为30年,现时剩余年期为15年,贷款额尚余250万。现时物业已升值至850万,根据现时金管局指引,1,000万以下最高能承造六成按揭及最高贷款额500万,所以最后可以套现500万,当中250万偿还按揭贷款,余下250万可以买入另一个单位。

05年买入楼价$5,000,000
供款年期30年
按揭成数八成
尚余贷款额$2,500,000
现时楼价$8,500,000
偿还按揭贷款金额$2,500,000
套现金额$2,500,000
*以上个案只供参考

 

小心按揭成数及入息要求

打算买入第二层物业的业主要注意按揭限制,首先按揭成数需要扣减一成。楼价如在1,000万楼下,按揭成数下调至五成,贷款额上限400万。如果属于出租物业,按揭成数更削减至40%。承上例,业主手持250万,打算600万物业自住的话,最高可承造六成按揭,首期只需240万,套现金额足以负担楼价,但因为第二层物业减一成按揭成数至五成,首期要增加至300万,业主便要额外投入50万。如果打算出租物业,按揭成数跌至四成,首期更增至360万,需要额外投入110万才能支付首期。

楼价:600万,套现金额:250万第2层住宅(自住)第2层住宅(出租)
按揭成数五成四成
首期$3,000,000$3,600,000
扣除套现资金250万后,
需要额外付出的首期资金
$500,000$1,100,000
贷款额$3,000,000$2,400,000

第二,买入第2个单位供款与入息比率上限及压力测试后入息上限亦需要下调,供款与入息比例由原本的50/60跌至40/50,每月收入随时由符合压力测试变成无法通过。大家如不肯定自己入息能否符合资格买第二层物业,可向相关专业人士查询。

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