【按揭财技】5个提升借贷力窍门

买楼上车是不少人的梦想,如果欠缺首期资金,就必须善用按揭的借贷能力。碍于金管局对按揭申请有严格的指引,要成功获得最大的按揭贷款额挑战重重,以下5大方法将有助置业人士借到最多的按揭贷款。

1.增加收入

申请人的收入会直接影响按揭贷款额,因此除了努力增加正职的收入,可透过兼职增加收入金额。另外,如果买入的物业为连租约,其租金收入也能计算在收入之内,租约中有打厘印的租金收入以七折计算,如果没有打厘印的则以六折计算。假设租金收入为14,000元,有打厘印为9,800元,没打厘印的则为8,400元。

不过购买连租约物业者要注意,如果1,000万以下的物业,非自住最高只能承造五成按揭,1,000万以上物业不论自住或非自住,最高按揭成数同样为五成。所以如果希望把租金收入计算在总收入之内的话,可以考虑买入1,000万以上的物业。

2.找到最好的估价

物业的买入价与银行估价往往不同,而最终批出的贷款是根据银行估价而定的,所以银行估价愈高,对最终批出贷款额愈有利。假设A银行的估价为600万,B银行的估价为650万,两间银行同样批出6成按揭,A银行的贷款额为360万,B银行为390万,两者已经相差30万。

3.计算好物业按揭次序

金管局要求如果在申请按揭时,有就其他按揭物业作出借贷或担保,申请人的供款与入息比率要削减一成。所以如果考虑买入多套物业,要审慎考虑买入的次序。例如目标物业中一套楼价为500万,另一套楼价为800万,假设先买入500万的物业,最高可承造6成按揭,贷款额为300万,之后再买入800万物业,按揭成数要下调一成,即只能承造5成按揭,贷款额为400万,两个物业总贷款额为700万。

不过,如果先买入800万,最高可承造6成按揭,贷款额为480万,其后买入500万按揭,最高按揭成数为5成,贷款额为250万,两个物业总贷款额为730万,比前者高出30万。

两个物业买入次序不同的比较:

表面上先买入高楼价的物业,获得的总贷款额会较先买入低楼价的物业多,但每个物业情况不同,而且申请人亦可再加入按保等因素再作比较,所以必须按实际情况再计算一次。

4.赎回已有按揭的物业

如果按揭申请人本身已经就其他按揭物业作出借贷或担保,按揭成数要削减一成,供款与入息比率及压力测试更要由50/60下降至40/50。所以如果手上资金充裕,可考虑先赎回已有按揭的物业,之后再申请按揭便能恢复原本的按揭成数、供款与入息比率及压力测试。

5.善用按揭保险

上车人士另一个较直接的多借按揭方法,便是申请按揭保险变成高成数按揭,根据今年新按保指引,800万物业以下可以承造高达9成的按揭,800至1,000万物业能够承造8至9成按揭,大幅增加置业者的借贷能力,不过申请者必须为自住及首次置业人士,以及要缴交额外按保费用。

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