【放宽按揭】新旧按揭比对 换楼个案分析

阿搜:「政府放寛按揭成数,依家800万楼可以借9成,1000万楼可以借8成!」

朋友:「但我已经买咗楼,对我有咩帮助?」

阿搜:「起码你第时生小朋友,想换间大屋都容易啲 !」

过去换楼断层

以往由于按保计划只适用于600万元以下物业,600万元以上物业是不能做8成按,最多只能做6成按揭。随着楼价上升,600万元以下约500呎3房单位愈来愈少,对换楼客而言,如以往是600万元以下买入物业,到换间600万元以上的大单位首期成本会大增,出现换楼断层。

假设买家早年300万元9成按揭买入一个300呎的单位,现时已升值至480万元。如以480万出售,减去余下供款额,可获得230万元的现金,连同储蓄30万元,一共有260万元的现金作为下一层物业的首期。

新旧换楼成本

过往如买家想买入600万元以上物业,以260万元首期计算,最多只可向银行借6成下,买家只能买入650万元以下的物业。不过,除了首期,在换楼时亦有不少支出,包括印花税,以首置的税率计算,650万元物业的印花税为23万元、经纪佣金1%为 6.5万元、律师费约1万元,合共30.5万元。

再加上买入的是二手楼,可能要再预留约10万为装修费。即买家要准备多40.5万元,如买家没有如此多的现金,可能要买入600万元以下的物业,承造8成按揭。

不过,作为换楼客当然希望所换单位较旧有物业为大,300呎的业主换楼目标最起码都要有400呎及2房单位,市面上要找到符合以上条件的物业,最多会是天水围的嘉湖山庄,以及元朗的尚悦。有关屋苑都与市区有一段距离,对于住惯市区的换楼客而言并不吸引,亦减少其换楼意欲。

千万物业只需200万首期

不过,根据新按保计划,首置人士,即使买入1000万以下的物业,亦可做8成按揭,即首期只需要200万元。这里对首置人士的定义是在香港没有物业的人士,因此将自住楼卖出后,在港再没有任何物业的换楼客亦适用。购买1000万元物业开支约为:

首期=200万元

印花税=37.5万

佣金=10万元

律师费约1万元

合共248.5万元

连同10万元装修费,共258.5万元。因此用以上例子,买家有260万现金,是足够支付1000万元的楼的初期开支。1000万元的选择就多很多,例如太古城的500多呎单位,现时最低放售价是900万尾到1000万。

供款负担上升

当然钱借得多,每月供楼的负担亦会上升,如1000万楼借8成,供款30年,年利率2.375%,连保费每月供款约3.2万元,在压力测试下,每月要求收入约为7.63万元。如两夫妇联名买入,平均每人月入亦要近3.9万元。而且申请按保对入息要求较普通银行按揭严谨,最好是以固定收入计算。

不过,按证公司亦对符合压力测试的要求有所放宽,首置买家如未能通过压力测试,仍可申请高成数按保,但保费因应风险上升而增加。不过,买家收入与每月供楼占比不可低于50%。按此要求,即使未能满足压力测试要求,上述每月3.2万元供款下,买家收亦不得低于6.4万元。

如果买家的收入未能满足以上供款及入息比例,可选择买入较低楼价的物业,以买家拥有260万元现金,买入800万元楼,支付2成首期160万元。供款30年,年利率2.375%,连保费每月供款约2.54万元,在压力测试下,每月要求收入约为6.1万元。而要满足供款及入息比率,每月收入要求约5.1万元。

如符合以上入息要求,买家在买入800万楼后,扣除首期,仍有100万元现金支付印花税,经纪佣金及律师费等开支,以及有余钱支付装修,及应急之用。

要留意是,以上高成数按揭只适用于现楼,一手楼的楼花并不适用。因此新措施可令换楼客增加买入二手楼的机会,以及更灵活因应自身收入情况,调整按揭成数以及选择买入物业的价格范围。

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