【新按揭 新常态】纳米楼失竉?上车个案大拆解

朋友:「放宽按揭成数,可以买大少少嘅单位,唔一定要局住拣纳米楼」

阿搜:「如果个个都好似你咁谂,短期细单位需求可能会减少…」

按揭计划 储首期时间大减

以往做9成按揭只限400万以下物业,首期只需要40万元,但在二手市场买到的400万元以下物业选择少之有少。因此发展商为帮助首期不足买家上车,推出不少Studio迷你户,lump sum银码普遍较低,该类物业有机会呎价超过2万一呎,但总面积百余200呎,售价有机会仍低于400万元,仍可承9成按揭,吸引上车或投资者入巿,一手纳米楼「有供有求」﹗

在买家的角度,一对夫妇月入共6万元,现时有60万元现金,并计划每月储2万元,一年共24万元。按旧按揭计划,该买家的现金可能只勉强支付一个约400万元物业所需要的首期连杂费。而400万元物业在二手巿场选择甚少,如果想买大一点,价码可能要600万元,做8成按揭下,首期连同杂费约需要144万现金,即需要额外多84万元储备,以每年储24万计,该夫妇储蓄年期需要加多3.5年。由于当中年期并不短,届时楼价倘再上升,600万楼选择又更少了,怕储蓄追不上楼价升幅,因此可能会先选择买入纳米楼。

不过,在新按揭计划下,可做九成按揭楼价放宽至800万元,同样是600万元物业,做9成按揭下,首期连同杂费约需要85万现金,即额外25万元,以每年储24万计,约一年就足够。储蓄时间大幅减少下,可能会有不少有能力买纳米楼的买家,愿意多等一段时间,储多点首期去买一层大点的单位,纳米楼需求仍会有,但将会减少,预料400呎物业需求增加,因为该类单位起码有独立睡房,居住条件相对理想。

重建换楼链 增加600-800万单位需求

放宽按揭另一个影响是重建「换楼链」,由于过往按保只做到600万元或以下物业,想买层大一点400至500呎物业,很多时相关价格已升超过600万元,无法透过按保申请高成数按揭。

假设业主以往以8成按揭买入500万元物业,现时以600万元物业卖出,减去贷款余额,约有250万元现金。在旧按揭计划下,再买入一间面积大一点的700万元二手物业,只可做6成按揭,首期要280万元,还不计其他支出,导致换楼首期不足,惟有暂时居住在原有单位,最终造成细单位需求不断增加,而二手细单位放盘寥寥可数,造成「有入无出」之现象。

600万至1,000万元单位需求增

不过,在新按保计划下,700万元物业可以做9成按揭,首期70万元,连同其他印花税,律师费及经纪佣金,合共需要约104万元,首期大减。即使买家不想供楼负担太重,减至8成按揭,首期连其他洗费约174万元,对于上述例子,有250万元现金是可以应付。

因此,二手细单位的供应可能会因换楼客增加而上升,同时600万至1000万的大单位需求亦会上升。

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