【新楼实战】买楼花流程及按揭注意事项

踏入2021年,多个一手新楼盘陆续开卖,无论是启德最低500多万就可以上车的Monaco,还是日出康城第十期LP10,都会以楼花的形式应市。事实上,在2021年本港有机会推出的68个新楼盘中,楼花的数量暂为57个,达到84%的极高比重。所以,想要顺利买楼花,今日这篇实战攻略就一定要仔细看。

「买楼花」有甚么着数?

楼花」是指未落成的楼盘,发展商为了锁定销售量及回笼资金,会推出多项折扣优惠,鼓励买家在楼花期买入单位。现时《一手住宅物业销售条例》规管一手物业(包括楼花)的销售程序及资金存放。

买家买入楼花时,未能参观真实单位又不能即时入住,发展商为了吸引买家在楼花期买入单位,发展商会提供即供折扣优惠,鼓励买家以最短时间支付楼价。

「买楼花」流程

买楼前:

1.于美联物业一手新楼专页查询线上售楼书,掌握楼盘详情
2.视察建筑工地
3.参考价单研究选用哪一种付款方法
4.由于拣楼气氛热烈,最好预备拣楼名单,一旦心仪单位已被选择,也有后备单位选购

买楼时:

1.线上看新楼示范单位、VR看楼、实地参观参观示范单位及清水房
2.入票,一般金额为10万,支票抬头为发展商的律师楼)
3.楼盘开售,售楼处分为抽签区、等候区、选楼区及签约区,大额投资者会获优先拣楼
4.签临时买卖合约并申请按揭

买楼后:

1.买家可预计关键日期时期收楼,但要注意关键日期并非等于正式收楼日期
2.当发展商正式交楼,会向业主发出收楼信,联络物业收楼部预约收楼,收楼当日可以自行或委托测量师验楼

楼花付款方式如何拣?

现时楼花按揭分为即供付款及建筑期/建期付款,即供是指在楼花期期间已申请按揭及支付所有楼价,由于资金能在短时间内回笼,发展商提供的折扣优惠通常较多。发展商会提供90至210日的成交期计划,通常愈短的成交期,折扣会愈多。

建筑期付款是指在楼花期期间支付小部份楼价,再于物业落成后才正式供楼,支付余下楼价,发展商提供的折扣优惠通常较少,买家在收楼前3个月才申请按揭。由于建筑期付款时间尚远,要小心建筑期付款风险,包括估价不足、申请人收入及楼市有变数等,种种因素有机会导致银行最终批出的按揭贷款额不似预期。

即供VS建期 按揭申请次序

即供

1.入票及拣楼
2.签署临约及支付细订
3.签署正式买卖合约、支付部份楼价及支付印花税,向银行申请按揭
4.签署楼花按揭契及其他法律文件
5.根据按揭合约向银行还款
6.收楼入伙
7.签署现楼按揭契及其他法律文件

建期

1.入票及拣楼
2.签署临约及支付细订
3.签署正式买卖合约、支付部份楼价及支付印花税
4.于临近入伙期才申请按揭
5.收楼入伙
6.签署现楼按揭契及其他法律文件

楼花可否选用按揭保险?

如果买家选用即供付款,申请按揭不能选用「林郑PLAN」(按揭保险新例,即800万以下可承造九成按揭),但仍可以选用按揭保险旧例,600万以下可申请最高八成按揭,400万以下最高九成按揭

如果选用建期付款可使用「林郑PLAN」(又称按揭保险新例,即800万以下可承造九成按揭,800至900可申请八至九成按揭,900至1,000万申请最高八成按揭)。

发展商按揭如何做?

如果买家不选用按揭保险,便要根据金管局按揭指引的按揭成数申请按揭,即1,000万以下最高六成按揭,1,000万以上最高五成按揭。发展商为了鼓励买家入市,会与财务公司合作推出发展商按揭,不少发展商按揭以「呼吸Plan」形式,即买家在毋须压力测试情况下便可申请按揭上车,但经过指定蜜月期(一般为2至3年后)按揭利率大幅增加,届时业主便要考虑转按。

甚么情况下会出现楼花挞订?

买卖双方签署临时买卖合约后,需要在5个工作天内签署正式买卖合约(5%),并根据合约支付余下楼价。如果买家无法履行承诺,交易便会终止,卖方收取骑约订金。如果签署正式买卖合约后,买家没有履行承诺,除了要没收所有订金,甚至有可能根据合约条款赔偿卖方重售后的招致的损失。不论是任何两种情况,均称为「挞订」。一手楼/楼花挞订原因众多,主要原因包括买家申请按揭出现问题或睇淡后市。

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