【新楼按揭】高成数按揭及付款优惠 隐藏风险睇真啲

新盘交投气氛炽热,对于打算买入一手住宅之买家,需要注意新盘的按揭与一般二手物业的按揭有所不同,部份发展商的优惠会影响到按揭贷款。

新盘优惠多 按揭贷款受影响

一般而言,发展商会为新盘提供的优惠主要分为楼价的价格折扣,以及不同名目的现金回赠。银行在批出按揭贷款时,会将以上两个优惠金额,在按揭贷款上作扣减。

假设一个700万元的新盘,买家以即供付款方式购买,可获得20%的折扣,即560万元。有关折扣后的价格会在临时买卖合约上写上,银行会以560万元去计算按揭成数。如买家申请6成按揭,即最高可获560万X60%=336万元。

不过,有关金额并不代表银行最终批出的贷款额。因为,银行还会考虑到发展商所有现金回赠补贴,如果发展商额外再提供10万元的傢俬费现金回赠,则银行会在336万元的基础上,再扣减10万元的现金回赠。最终买家从银行得到的贷款为326万元。

发展商高成数按揭细节

第二项要留意的是,由于新按保不包括楼花物业,因此发展商大部份都会提供一按高成数按揭,或是在银行承造一按后,再由发展商指定的财务公司额外批出二按予买家。而选用二按计划的买家要留意,一按银行是会知道买家使用二按,并会计算压力测试时加上二按的供款。如买家未有考虑到二按部份的压力测试,可能会无法通过入息审查,最终要挞订收场。

假设最终价格是800万元的物业,6成使用银行按揭,余下2成使用发展商按揭。其中银行按揭为30年还款期,2.5厘息,则每月供款约1.9万元,压力测试约为4.5万元。至于二按部份,25年还款期,头3年为2.5厘息,及后会增至5厘息,有关部份计算压力测试会使用最高息率5厘再加3厘息计算,则是8厘。因此二按160万元贷款的每月供款约9,400元,压力测试要求约为2.1万元。银行会将两者相加(4.5万元+2.1万元),借款人的入息要求为6.6万元,而不是单单一按的4.5万元。

若买家未有计算到二按部份,而误以为只要满足一按便能通过压力测试,可能需要增加首期,或是加担保人才能获批按揭。

至于使用发展商的一按高成数按揭,有关贷款要求并没有受金管局规管,不是必需要做压力测试,相对较银行寛松。但是发展商亦有其标准,买家使用前最好了解清楚。同时,由于发展商按揭大都会在过了2至3年后大幅增加利息,届时买家需要转按到传统银行,并且要进行压力测试。所以不要误以为能够通过发展商的贷款要求,就代表日后亦能通过贷款审批转按到其他银行。

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