【新盘按揭】「林郑Plan」VS「呼吸Plan」如何拣?

九肚山是新界区传统豪宅地段,而长实开卖的「名日.九肚山」可谓「九肚山入门版」,折实价后入场费低至700多万。如果符合申请资格,买家可以选择按揭保险新例(俗称「林郑Plan」)或发展商的「呼吸Plan」,究竟哪种按揭计划最适合自己?申请前要注意甚么事项?

楼价1,000万以下可用「林郑PLAN」

「林郑Plan」是指按揭保险新例,800万以下物业最高可造九成按揭,800至900万最高可造八至九成按揭(最高贷款额为720万),900至1,000万最高可造八成按揭。使用「林郑Plan」的好处是可使用高成数按揭供楼,按息与普通按揭相若。

使用「林郑Plan」要注意以下事项:

1. 必须使用建筑期付款
如果买家打算使用「林郑Plan」必须选用发展商建筑期付款计划。虽然买家未能享有即供优惠,但根据价单买家仍可享有高达19%折扣优惠(包括15%印花税优惠、2%置业优惠及2%早鸟限时优惠)。

2. 必须为自用物业
按揭保险规定物业必须为自用,投资出租不合资格,金管局按揭指引规定最高按揭成数只有五成。

3. 要支付按揭保险费用
使用按揭保险必须支付保费,还款年期愈长利率愈高,如果还款期长达30年,保费有机会高达贷款额的5%,不过现时贷款机构会根据申请人状况提供折扣,而且买家可以加借保费,无需一次过负担。

4. 九成按揭限制
如果选用九成按揭,抵押人必须未持有任何香港住宅物业以及必须为固定受薪。

5. 估价及入息风险
由于建期付款在入伙前约半年才正式申请按揭估价会随着楼市走势及邻近屋苑物业成交出现变动,需要考虑届时估价风险,银行亦会根据申请人当时入息批核按揭

6. 担保人
如果要找担保人,对方必须为直系亲属或为未婚夫妇。

如果1,000万以上的物业未能使用「林郑Plan」,可考虑使用发展商「呼吸Plan」:

「呼吸Plan」是指按揭计划像呼吸一样容易,发展商为即供付款买家提供八成一按计划,最高为楼价的80%。好处是无须提供任何证明文件,年期为3年,期内供息不供本,利率为定息2%,并无须通过压力测试。假设折实价为1,200万,贷款额能高达八成,只需支付240万便能置业,其后3年内每月还息约数千元,由于使用即供计划,能享受高达21%折扣。

使用发展商「呼吸PLAN」要注意以下事项:

1.息率较高
「呼吸PLAN」虽然提供还息不还本条款,但3年内息率达两厘,比现时实际按息约为1.75%水平为高。

2.「呼吸」后要再申请按揭
由于按揭合约只有3年,期内须偿还本金及利息,供楼人士届时要再重新申请按揭,届时银行估价会随着楼市走势及邻近屋苑物业成交出现变动,申请人亦需要进行压力测试,到时入息状况会对申请按揭产生不确定因素。

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