【业权问题】联名买楼3大风险及拆局

近年不少夫妇或情侣以联名方式买楼,为双方带来一定保障,但其实联名置业涉及不少风险,二人置业前必须清楚知悉彼此的权益及税项开支,避免最终不欢而散甚至惹上官司。以下3大情况为联名买楼时经常要面对的风险,双方上车前可作参考。

 

风险(一):与外籍人联名置业要交BSD

个案背景:男友为德国人

风险:银行审批按揭较严及要缴付买家印花税

近年不少香港人与外国人士拍拖或结婚,其后在香港置业。如果另一半属于外国人,银行对外国人身份非常敏感,审查入息资料方面有难度,会要求提供大量资料及需要翻译,尤其涉及英文以外的语言,申请按揭要预留更多时间。就算最终成功批出按揭,一旦外国人失踪,银行便会向香港人追数,与外国人联名前要三思。

另外,双方的关系亦影响是否需要缴付买家印花税(BSD)。根据现行买家印花税制度,如果物业由一名香港人及外国人一起买入,而彼此并非近亲,也必须计算买家印花税,例如一名香港女性与德籍男朋友以联名在港买入700万单位,基于配偶的定义为「丈夫或妻子」,就算双方是男女朋友关系也要缴付105万(700万X15%)买家印花税。如果香港人与外国人的关系为近亲(配偶、父母、子女或兄弟姊妹),则无须缴付买家印花税。所以与外国人联名置业时,必须计清楚税项开支,否则随时错失置业机会。

 

风险(二):分手后之业权问题

个案背景:80后情侣联名买楼,男方支付首期,供款由双方承担,2人业权各占一半

风险:关系破裂,如女方提出分手,并提出卖楼,利润要求根据业权各分一半

香港楼价高企,不少临近结婚的情侣步入人生新阶段会先上车置业,而采取联名买楼,增加双方安全感。不过如果双方关系最终破裂,分配资产时有机会遇上麻烦。有情侣3年前以联名买入300万单位,承造8成按揭,60万首期由男方全数支付,供款则由男女平均负担,业权各占一半。现时物业已升值至400万,近日2人决定和平分手及卖楼,女方基于业权各占一半,希望取得卖楼所得金额的一半200万,引起男方反感,质疑由自己付出首期,为何要如此摊分利润。

要处理以上尴尬情况要在买楼前做好准备,例如当初决定买楼,双方要考虑清楚以业权还是投入的金额计算卖楼利润分配,如果有需要,双方可以透过开设有限公司,在公司章程及股东协议订立清楚条款,释除双方疑虑。

 

风险(三):投资角度不划算

个案背景:两夫妇已联名买楼,现想再买多一层

风险:再买楼要缴付双倍印花税

如果以投资角度评估,联名买楼并非最佳办法。假设夫妻早年买下的物业,现希望其中一人再买入第2个单位,要面对双倍印花税(DSD)的支出。当签署「买卖协议」期间,如果已经拥有香港其他住宅物业,不论任何价格的物业也需要缴交15%税项。另外,「供款与入息比率上限」更需要下调,第一个物业只需60%,但第2个物业下降至50%,在要求更为严格下,申请人未必可通过压力测试。

如果想拆解双倍印花税及入息上限问题,除了当初买入单位时避开联名买入,另一个方法是在买入第2个单位前甩名,例如丈夫把业权转让予妻子,丈夫便能回复首置身份买楼,从而避开缴付双倍印花税及降低供款与入息比率上限。不过,税务局睇紧近亲转让的物业成交,一旦见到低于市价个案可能会提出要重新评估税率,所以相关买卖要以市价出售。

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