今年楼市好似搭“过山车”，按揭市场亦不平静，银行对按揭业务取态“先松后紧”，同年亦展开逾十年首次减息，而新按保更大幅扩展至1,000万或以下物业。谈及对2020年楼按市场的展望，经络按揭转介高级副总裁曹德明有话说。
1.料明年现楼按揭宗数将见负增长
（图一）
（图二）
（图三）
今年第四季楼市交投淡静，加上圣诞及农历新年为传统淡季，曹德明表示，由于按市比楼市滞后，相信按揭市场复苏需时，预料明年现楼按揭宗数将按年录得负增长。根据经络按揭转介研究部及金管局资料预测，首11月现楼按揭宗数为97,254宗（图一），料全年现楼按揭宗数将录得约107,000宗（图二），即与去年相约。但由于明年楼市不明朗及转按宗数将大幅减少（2019年每月平均新批转按宗数占新批贷款比例为36.3%（图三）），料明年全年现楼按揭宗数将按年下跌15%至90,000宗左右水平（图二）。
2.转按宗数将按年大跌50%
（图四）
（图五）
（图三）
根据经络按揭转介研究部及金管局资料显示，首10月新批转按贷款金额及宗数分别为1,277.9亿元及33,640宗（图四），分别创金额历史新高及宗数的9年高位。但随着银行对按揭优惠逐步收紧，加上现时实际按息比两年前的约2.15厘已增加约35点子，转按诱因大减，料来年转按宗数将按年大跌50%，全年转按宗数约为20,000宗（图五），即重返2015年前银行未有积极争取转按业务时的水平。预测未来新批转按宗数占新批贷款比例将由今年平均的36.3%减至25%左右（图三），主要由少量加按套现、除名及发展商高成数按揭转按悭息的业主支撑。
3.楼花平稳 建筑期付款料增
（图六）
（图七）
楼花宗数方面，由于发展商推盘仍然积极，预料明年有18,000伙新盘推出市场，而近年发展商定价贴近二手市场，吸引不少买家入市，加上受空置税的影响，料明年楼花将保持平稳。今年首11月楼花按揭宗数为12,391宗（图六），料全年可达13,000宗（图七），创下15年的新高。预计明年楼花依然叫好叫座，不过由于来年一手盘供应量轻微减少，加上受惠于新按保规定，料未来选择建筑期付款的买家将稍为上升，令部份楼花按揭宗数滞后，料全年楼花按揭宗数将回落7.7%至12,000宗左右水平（图七）。
4.换楼需求升 二手中型单位料受棒
政府早前宣布放宽按揭成数，承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元增至800万元；承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元增至1,000万元。可惜新政策遇上市场多项不利因素，楼市暂未见起色。然而，曹德明认为若第二季后政经因素改善，例如中美贸易战持续缓和、英国脱欧进程理想、香港社会事件解决等，由于香港房屋供求失衡未解决，在需求主导下，楼价在回落一段时间后有条件“追落后”，二手楼市将出现“平买平卖”，有助刺激成交量；再配合新按保政策发挥作用，有机会带动换楼市场，特别是600至1,000万物业尤其受欢迎；不过纳米楼的需求或将减少，料细单位楼价升幅不及中型单位，大型单位的楼价则保持平稳。
5.银行审慎 料明年新批出按揭跌两成
（图八）
自今年下半年起，银行对按揭业务的取态180度转变，除了多次调升按揭的封顶息率及减少现金回赠外，银行对按揭批核的准则更趋审慎。虽然10月31日汇丰银行牵头减最优惠利率（P）后多间银行跟随，但在按揭业务利润持续低微及资金成本高企的情况下，上半年按息再减或按揭优惠大幅增加的空间十分有限。曹德明表示，来年银行审批按揭申请时亦会保持谨慎，偏向批出给一些优质客户（如信贷纪录良好、良好职业、固定薪金等）。料今年新批出按揭宗数与去年的108,123宗相约，然而明年全年将下跌约两成至86,400宗左右（图八），新批出按揭金额则将在持续22年高位后回落。