【楼按前瞻】按揭市场5大预测!!

今年楼市好似搭「过山车」,按揭市场亦不平静,银行对按揭业务取态「先松后紧」,同年亦展开逾十年首次减息,而新按保更大幅扩展至1,000万或以下物业。谈及对2020年楼按市场的展望,经络按揭转介高级副总裁曹德明有话说。

1.料明年现楼按揭宗数将见负增长

(图一)

(图二)

(图三)

今年第四季楼市交投淡静,加上圣诞及农历新年为传统淡季,曹德明表示,由于按市比楼市滞后,相信按揭市场复苏需时,预料明年现楼按揭宗数将按年录得负增长。根据经络按揭转介研究部及金管局资料预测,首11月现楼按揭宗数为97,254宗(图一),料全年现楼按揭宗数将录得约107,000宗(图二),即与去年相约。但由于明年楼市不明朗及转按宗数将大幅减少(2019年每月平均新批转按宗数占新批贷款比例为36.3%(图三)),料明年全年现楼按揭宗数将按年下跌15%至90,000宗左右水平(图二)。

2.转按宗数将按年大跌50%

(图四)

(图五)

(图三)

根据经络按揭转介研究部及金管局资料显示,首10月新批转按贷款金额及宗数分别为1,277.9亿元及33,640宗(图四),分别创金额历史新高及宗数的9年高位。但随着银行对按揭优惠逐步收紧,加上现时实际按息比两年前的约2.15厘已增加约35点子,转按诱因大减,料来年转按宗数将按年大跌50%,全年转按宗数约为20,000宗(图五),即重返2015年前银行未有积极争取转按业务时的水平。预测未来新批转按宗数占新批贷款比例将由今年平均的36.3%减至25%左右(图三),主要由少量加按套现、除名及发展商高成数按揭转按悭息的业主支撑。

3.楼花平稳 建筑期付款料增

(图六)

(图七)

楼花宗数方面,由于发展商推盘仍然积极,预料明年有18,000伙新盘推出市场,而近年发展商定价贴近二手市场,吸引不少买家入市,加上受空置税的影响,料明年楼花将保持平稳。今年首11月楼花按揭宗数为12,391宗(图六),料全年可达13,000宗(图七),创下15年的新高。预计明年楼花依然叫好叫座,不过由于来年一手盘供应量轻微减少,加上受惠于新按保规定,料未来选择建筑期付款的买家将稍为上升,令部份楼花按揭宗数滞后,料全年楼花按揭宗数将回落7.7%至12,000宗左右水平(图七)。

4.换楼需求升 二手中型单位料受棒

政府早前宣布放宽按揭成数,承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元增至800万元;承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元增至1,000万元。可惜新政策遇上市场多项不利因素,楼市暂未见起色。然而,曹德明认为若第二季后政经因素改善,例如中美贸易战持续缓和、英国脱欧进程理想、香港社会事件解决等,由于香港房屋供求失衡未解决,在需求主导下,楼价在回落一段时间后有条件「追落后」,二手楼市将出现「平买平卖」,有助刺激成交量;再配合新按保政策发挥作用,有机会带动换楼市场,特别是600至1,000万物业尤其受欢迎;不过纳米楼的需求或将减少,料细单位楼价升幅不及中型单位,大型单位的楼价则保持平稳。

5.银行审慎 料明年新批出按揭跌两成

(图八)

自今年下半年起,银行对按揭业务的取态180度转变,除了多次调升按揭的封顶息率及减少现金回赠外,银行对按揭批核的准则更趋审慎。虽然10月31日汇丰银行牵头减最优惠利率(P)后多间银行跟随,但在按揭业务利润持续低微及资金成本高企的情况下,上半年按息再减或按揭优惠大幅增加的空间十分有限。曹德明表示,来年银行审批按揭申请时亦会保持谨慎,偏向批出给一些优质客户(如信贷纪录良好、良好职业、固定薪金等)。料今年新批出按揭宗数与去年的108,123宗相约,然而明年全年将下跌约两成至86,400宗左右(图八),新批出按揭金额则将在持续22年高位后回落。

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