【谂Sir按揭贴士】居屋vs 私楼按揭有何分别?

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居屋按揭年期楼龄影响小

居屋与私楼有甚么分别?居屋特别之处,就是由绿表买居屋,借9成半按揭上会,条件必需有公屋转换,这是其中一个特点 ,其实居屋按揭年期无需考虑楼龄,因为居屋有政府担保,所以可以批出25年。问问大家,是否所有香港物业按揭可借到30年?如果一个香港物业,例如按照布生所说的荃湾中心,现在多少楼龄?相信大家都年轻一辈,比荃湾中心更年轻,荃湾中心楼龄约40年左右。如果荃湾中心物业申请按揭,假设楼龄约42,银行可否批出30年按揭?如果按照银行规则指引,只获批28年按揭。年期会以70年减楼龄,不过荃湾中心的确是知名屋苑,很多外区人士都认识,所以荃湾中心太古城美孚新村 有时可获额外5年按揭年期。套用到荃湾洋楼、单幢楼,如果是43年楼龄,理论上不会获批30年按揭。或者荃湾芙蓉大厦48年楼龄,亦未必获批30年按揭。我估计荃湾中心勉强获批,这是我第一个想讨论话题。

为何要提及这点,因为居屋近乎不用理会楼龄因素,例如位于兆康站的兆康苑,楼龄同荃湾中心相若,但向银行申请按揭便不涉及楼龄问题,这就是居屋好处!

居屋不可加按,除特别情况外

居屋好处当然是入场容易,这是政府推出居屋原意,同时亦有缺点,今日我会分享居屋优点和缺点。以我所见的缺点,如果大家有浏览我的博客,有个案是很久以购入居屋,眼见楼价上升不少,想将物业加按套现。但居屋不能加按,我解答过的众多真正个案,只有一个真实个案声称可以将未补地价居屋,申请加按,这个居屋业主为何可以加按?不幸的是,业主患上癌症,需要一笔医药费,亦符合房委会条文,居屋是可以加按,但事前需获房委会同意,只有特别情况可能加按。这对大家有甚么影响?当居屋业主日后待楼价上升,从而赚取更大利润,当中涉及风险,打算将居屋加按套现,这个程序难度高了 。

居屋社区配套活动

个人认为,目前香港人生活水平比以前高,这是不争事实,很多客人睇楼,较关心有无会所设施,或会留意会所活动是否吸引,都是影响客人抉择,坊间不少会所活动很知名及受欢迎,部份家长会考虑以上因素。这方面居屋暂时不用考虑,居屋确实有以上缺点。

物业比股票有较高的抗压力

我同意一点,就是该屋苑住客平均收入水平,与呎价升跌关系密切,这方面不作深究。坦白讲,其中一个边缘个案,一对夫妻收入大约2、3万,如果在居屋和私楼之间选择,我初步建议是选择私楼。每当置业都希望升值,改变财政状况,买楼确实做得到。为何买楼做到?而股票做不到?或者再得罪股评人,个人意见,我自己甚少买股票 ,一年买股票次数很零星。我认为物业抗跌力高,我想问股票抵押,银行可借多少?我比较爱发问,股票借到8成,哪间银行 8成是可以,还要视乎有多少利率。我估计蓝筹股票可抵押5成,利率大约P+1% ,还有股票跌穿抵押价,银行会马上收回贷款,甚至即日沽货。

物业比其他投资产品申请高成数按揭

其实香港物业,特别是做到8至9成按揭。除了借到8至9成,还可以分30年还款,而且利率只是2厘多。现场在座百多人,应该无人找到其他投资项目,与物业同样,就是2厘多利率 ,30年还款期和9成按揭,7成也好 。车位不行,除非车位与单位一并购入。车位一般15年按揭,股票亦做不到,物业有这些独特性,斤以物业价格如此高企。相信是有人预视我们看不到的优势,我估计就是这些特质,高成数按揭和抵押。

补充一句 居屋按揭抵押力智打折,因为事前需获房委会同意。我个人认为,如果你属于边缘个案,还是选择私楼 ,不过,居屋在香港房屋政策 亦扮演重要角色。

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