【谂Sir按揭贴士】批不到按揭の理由

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税贷比贷款影响较大

现在讨论私楼在2厘多借贷成本下更容易取得贷款,综合我在银行按揭工作经验得出客人不获批按揭的9大原因。为甚么急于还款较难获批按揭?我的分析就是,每年11、12月都有税贷推广,税贷与一般私人贷款差异不大,唯独税贷12个月还款期仍存在。很多人的想法是,借20万税贷,摊分1年还款,应该不太影响买楼借贷,因为买楼动𫐄数百万借贷。又例如,2017年年中获银行批贷款,即使600万预先批核都可以,为甚么2018年申请税贷后,反而令原本借贷不获批?其实不一定税贷,银行提供的循环贷款同样很影响借贷力。但我认为众多贷款之中,税贷影响最直接。

亦有人打算投资日本物业,大约30至40万港元,价格相对便宜,日本经纪提议借私人贷款。我个人认为,这个做法不太恰当。因为30万私人贷款很难令当事人在港置业,直至还清整笔贷款。计法就是,银行审批按揭,不是计算贷款总和,而是审视每月还款额。20万税贷,分12个月偿还,即每月还款额约1.6万元,这笔税贷令月入3.2万的人,由原先轻松买楼变得更难借贷。因为金管局规定月入3.2万,每月最高还款额是1.6万,而这20万税贷,令他丧失原本300多万的按揭贷款,这样微小的借贷力,可以推倒借贷结果。

成交期短,留意审批所需时间

第一个要点,大家要重心留意私人贷款状况。特别打算买楼的话,就要考虑中止贷款。另一方面,有客人上会失败,因为成交期设定太短,又或者遇到便宜1成的放盘,但业主要求14天内成交,时间较仓卒。不过这都是业主规定,要视乎你是否接受。

对于以上个案,业主提出20天成交期,而你需借8成按揭上会,并非全数支付,这种情况下,该物业是否值得购入?我直接点问,当你需要香港按揭证券公司进行按证服务或二按,最少预留多少天给银行审批,有无人知道答案。45天?2个月?真正答案以我银行经验,大概21天。基本上客人申请8成按揭,由递交成交合约或正式买卖合约。例如今天5月24日,成交日是6月12日,一般建议婉拒客人申请,因为银行不会赶及审批,又或者银行不会拒收申请,接收申请文件同时提醒客人,该笔贷款不会容易获批。如果客人不透过香港按揭证券公司,而是向银行申请一按,即自住借6成按揭。文件齐全,说不定3天便获批。

其实申请步骤分别很大,因为一按直接由银行审批,如果二按的话,银行会将申请转交香港按揭证券公司审批。简单来说,经由香港按揭证券公司申请,机会只有一次,必需准备所有文件。如果只需借6成按揭,当然我并非指银行审批宽松,全港银行都要按照金管局指引,但银行始终处理程序较快捷。

固定家用被视为隐藏「贷款」

亦有客人不获批按揭,原因是「太有孝心」,这里指家用开支。问问大家,有否试过申请按揭时,银行质疑你的家用开支?这类个案比较常见。银行审查文件要注重哪些要点?以我银行工作经验,银行要关注每月户口有无重复交易以及相近金额,这方面有可能被视为隐瞒贷款。当然银行会要求申报,你现时有甚么借贷,或者查核信正面信贷资料报告,亦会主动查阅户口中活动状况,找出未被申报贷款。

家用是每个月经常开支,如果被问及的话,而相关银码不算大,大概1万元以下,加上经自动柜员机提款,即是现金支付,如是者反而容易解释,客人只需文书申报提款目的便可解决。不过如果是每月自动转帐家用至家人户口,反而会误堕陷阱。银行会要求你提交户口资料,证明该笔转帐是否完成,过往我解答不少个案,只有一次未补地价居屋加按,关于家用个案经常出现。原因是家人不愿意提供户口证明,这个情况十分常见,这类个案出现机会比未补地价居屋加按更加常见。

验楼支出也会影响按揭

大家要自行计算,原因是唐楼行楼梯上落,虽然唐楼银码较细,但缺点是必需验楼,银行有机会要求。有升降机的唐楼未必需要验楼,或者大型屋苑例如黄埔花园,银行不会亲自验楼,但会交由估价行代劳。验楼师会单位影相等,目的是确实单位开则,与土地注册处文件是否一致,但数十年楼龄的唐楼,单位开则和间隔变动太多,如果选择唐楼便要多加考虑,特别是需要验楼,银行未必批出按揭的时候。

优惠贷款计划需留意个人现金流

最后一点就是,刚才布少明先生都提及过,如果选择「呼吸Plan」上会,起步较轻松。问题是3年后因利息贵而更改银行计划,其他银行会扣除当初新楼回赠或优惠。除了「呼吸Plan」,还有俗称「光猪价」。「光猪价」是指假如楼价900万,当中已享有不少印花税回赠、傢俬等,可能从中抽出100多万,乘以再以7折,借7成按揭帮您上会。试想想,如果楼价无下跌,可能需额外抬钱上会,万一楼价出现轻微下跌,买新楼的话,便要留意现金流能否应付到!

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