Homeblogger人气博客徐冠鸿（谂Sir）出席【美联会呈献】“上车大作战”置业实战攻略讲座精华论点：
税贷比贷款影响较大
现在讨论私楼在2厘多借贷成本下更容易取得贷款，综合我在银行按揭工作经验得出客人不获批按揭的9大原因。为什么急于还款较难获批按揭？我的分析就是，每年11、12月都有税贷推广，税贷与一般私人贷款差异不大，唯独税贷12个月还款期仍存在。很多人的想法是，借20万税贷，摊分1年还款，应该不太影响买楼借贷，因为买楼动𫐄数百万借贷。又例如，2017年年中获银行批贷款，即使600万预先批核都可以，为什么2018年申请税贷后，反而令原本借贷不获批？其实不一定税贷，银行提供的循环贷款同样很影响借贷力。但我认为众多贷款之中，税贷影响最直接。
亦有人打算投资日本物业，大约30至40万港元，价格相对便宜，日本经纪提议借私人贷款。我个人认为，这个做法不太恰当。因为30万私人贷款很难令当事人在港置业，直至还清整笔贷款。计法就是，银行审批按揭，不是计算贷款总和，而是审视每月还款额。20万税贷，分12个月偿还，即每月还款额约1.6万元，这笔税贷令月入3.2万的人，由原先轻松买楼变得更难借贷。因为金管局规定月入3.2万，每月最高还款额是1.6万，而这20万税贷，令他丧失原本300多万的按揭贷款，这样微小的借贷力，可以推倒借贷结果。
成交期短，留意审批所需时间
第一个要点，大家要重心留意私人贷款状况。特别打算买楼的话，就要考虑中止贷款。另一方面，有客人上会失败，因为成交期设定太短，又或者遇到便宜1成的放盘，但业主要求14天内成交，时间较仓卒。不过这都是业主规定，要视乎你是否接受。
对于以上个案，业主提出20天成交期，而你需借8成按揭上会，并非全数支付，这种情况下，该物业是否值得购入？我直接点问，当你需要香港按揭证券公司进行按证服务或二按，最少预留多少天给银行审批，有无人知道答案。45天？2个月？真正答案以我银行经验，大概21天。基本上客人申请8成按揭，由递交成交合约或正式买卖合约。例如今天5月24日，成交日是6月12日，一般建议婉拒客人申请，因为银行不会赶及审批，又或者银行不会拒收申请，接收申请文件同时提醒客人，该笔贷款不会容易获批。如果客人不透过香港按揭证券公司，而是向银行申请一按，即自住借6成按揭。文件齐全，说不定3天便获批。
其实申请步骤分别很大，因为一按直接由银行审批，如果二按的话，银行会将申请转交香港按揭证券公司审批。简单来说，经由香港按揭证券公司申请，机会只有一次，必需准备所有文件。如果只需借6成按揭，当然我并非指银行审批宽松，全港银行都要按照金管局指引，但银行始终处理程序较快捷。
固定家用被视为隐藏“贷款”
亦有客人不获批按揭，原因是“太有孝心”，这里指家用开支。问问大家，有否试过申请按揭时，银行质疑你的家用开支？这类个案比较常见。银行审查文件要注重哪些要点？以我银行工作经验，银行要关注每月户口有无重复交易以及相近金额，这方面有可能被视为隐瞒贷款。当然银行会要求申报，你现时有什么借贷，或者查核信正面信贷资料报告，亦会主动查阅户口中活动状况，找出未被申报贷款。
家用是每个月经常开支，如果被问及的话，而相关银码不算大，大概1万元以下，加上经自动柜员机提款，即是现金支付，如是者反而容易解释，客人只需文书申报提款目的便可解决。不过如果是每月自动转帐家用至家人户口，反而会误堕陷阱。银行会要求你提交户口资料，证明该笔转帐是否完成，过往我解答不少个案，只有一次未补地价居屋加按，关于家用个案经常出现。原因是家人不愿意提供户口证明，这个情况十分常见，这类个案出现机会比未补地价居屋加按更加常见。
验楼支出也会影响按揭
大家要自行计算，原因是唐楼行楼梯上落，虽然唐楼银码较细，但缺点是必需验楼，银行有机会要求。有升降机的唐楼未必需要验楼，或者大型屋苑例如黄埔花园，银行不会亲自验楼，但会交由估价行代劳。验楼师会单位影相等，目的是确实单位开则，与土地注册处文件是否一致，但数十年楼龄的唐楼，单位开则和间隔变动太多，如果选择唐楼便要多加考虑，特别是需要验楼，银行未必批出按揭的时候。
优惠贷款计划需留意个人现金流
最后一点就是，刚才布少明先生都提及过，如果选择“呼吸Plan”上会，起步较轻松。问题是3年后因利息贵而更改银行计划，其他银行会扣除当初新楼回赠或优惠。除了“呼吸Plan”，还有俗称“光猪价”。“光猪价”是指假如楼价900万，当中已享有不少印花税回赠、傢俬等，可能从中抽出100多万，乘以再以7折，借7成按揭帮您上会。试想想，如果楼价无下跌，可能需额外抬钱上会，万一楼价出现轻微下跌，买新楼的话，便要留意现金流能否应付到！