【买楼防伏】拆解挞订4大原因 如何避免?

最近香港物业出现多宗挞订个案,除了白石角新盘嘉熙出现连环9宗挞订,早前有买家签临约买入九龙塘延文礼士道项目隽睿,已缴付100万作订金,但最终交易没进展,预料获发展商没收所有订金。挞订个案涉及至少数十万金额,究竟一般挞订的原因是甚么?有甚么方法避免?

原因(一):忘记有额外贷款

第二种挞订原因是计错数,置业人士一般知道买楼需要经过压力测试,但往往忘记自己尚欠一笔私人贷款,导致最终难过压测。现时供款与入息比率下,每月供款占每月入息不得高于50%,而在利率增加3%的压力测试情况下,每月供款占每月入息不得高于60%。如果申请人月入仅仅符合要求,但原来忘了自己本身欠私人贷款,便有机会未能过到这两个门槛。不过,在此情况未必只有挞订一路,可考虑加入担保人,二人的入息相加以通过压力测试,避免损失订金。

原因(二):忽略楼龄人龄考虑

银行决定按揭还款年期的长度,需要考虑楼龄及人龄的因素,楼龄方面银行一般以「70减」或「75减」处理,假设物业已有50年楼龄,银行再以70减处理,最长的按揭还款期便只有20年(70-50),人龄一般则以「75减」处理,如果借款人已有60岁,还款期便只能长达15年(75-60)。

还款期缩短不但增加每月供款,还会影响压力测试要求,假设贷款额为500万,如果还款期为30年,压力测试入息要求为47,315元,如果为20年,压力测试后月薪要求为52,990元,如果借款人月入50,000元,便无法通过压力测试,有机会出现挞订风险。除了选择楼龄较新的物业,如果借款人年纪太大,可考虑加入较年轻的担保人,银行便会以较年轻人士年龄计算还款期。

*假设为实际按息2.5%,以上例子只供参考

原因(三):建筑期估价风险

不少挞订个案会发生在一手楼花物业,主要原因现时买入楼花有分为「即供」及「建筑期」楼花,后者在直接入伙才正式上会。由于楼花开卖至入伙相距6至18个月,在正式上会的时候,银行有机会出现估不到价,估价与楼价相差愈远,需要增加的首期便愈多。要处理问题,除了一早预备更多首期资金或以即供付款,由于不同银行估价各有差异,上会时可以比较不同银行,选择最切合心意的估价。

原因(四):移民或担心后市

近日亦有多宗挞订个案出现,原因与个人资金需要或后市有关,有买家有移民打算,上月本来决定买入粉岭御庭轩单位,并已支付15万订金,但其后因移民打算决定挞订,订金连佣金共损失30万。另一情况是买家看淡后市,认为将来楼市会下行,故宁愿即时挞订止蚀,再选择低位时再入市。有买家月中买入东环单位,但眼见局势有变,故决定挞订20万。置业始终是人生大事,买楼前应详细考虑各种情况,才决定应否入市。

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