入市楼花前做定功课(二)

上周笔者向各位讲解购买楼花时的事前准备及流程,包括做足事前调查,计算及准备所需资金,理解及评估个人经济能力以及申请按揭贷款的入息及资产要求,如一切顺利便可「入票」作登记认购。今集笔者将会讲解购买成功后的签约及付订流程,以及如何选择楼花的付款方法。 

签约及付订

当准买家成功抽中登记认购后,便可于楼盘开售日期内按发展商的抽签次序拣楼,拣选心水单位后,就要即时签订临时买卖合约(临约)以及支付楼价5%的临时订金(细订),并于临约后的5个工作天内签订正式买卖合约,于指定日子(视乎发展商而定)支付另外5%的加付订金(大订)及于签订正式买卖合约后30个工作天内缴付印花税。

楼花的付款方法

有关楼花的付款方法,发展商一般都会提供建筑期付款(建期)及即供付款(即供)两种付款方式给买家选择。「即供」是指买楼后及于指定日子内完成交易后立即开始供款,此方法可让发展商即时套现资金,所以发展商一般会提供更好的折扣回赠吸引买家选择。至于「建期」则是指当楼宇建成及完成指定文件,买家正式收楼及上会后才开始供款,因发展商套现资金需时,所提供的折扣回赠都比「即供」少(一般少约2至4%,并视乎建筑期长短)。

两种付款方法都各有利弊。使用「即供」可享更多折扣回赠,但若果买家现时是租屋人士,新屋入伙前每月就有机会同时肩负供屋及租赁两项支出,因此租屋人士拣选「即供」前要慎重考虑个人经济能力。相反,如使用「建期」则没有双重支出的负担,因而较多换楼客及租屋人士选择。

自政府推出新按保措施后,更多首置客偏向选择「建期」购买楼花(近期新界一个热卖新盘,建期付款买家更多于八成),藉以申请高成数按揭并以较低首期去置业(因缴付首期后,尾数可于物业落成后于银行申请按揭上会,符合新按保计划「已落成住宅物业」之规定)。但买家亦需注意,银行是以物业落成时的价值计算估值,若果未来市况转差,买家于申请按揭时,银行有机会因估价不足而未能批足按揭,届时买家可能需付更多首期。因此建议使用高成数按揭之买家要预留一定数目之资金,以策万全。

 

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