按揭放宽全面睇(一)

在最新的施政报告中,涉及了不少房屋政策,当中最令人关注的是为首次置业人士放宽按揭保险计划的楼价上限,可承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元增至800万元;承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元增至1,000万元,而借贷八成以上至九成必须是固定受薪人士。此外,以下几点亦是首置客考虑置业时需要注意的事项:

  1. 符合「首置客」的定义

「首置客」的定义是指签署买卖合约时未持有香港住宅物业的永久居民,因此未曾持有物业的人,以及曾经持有但已出售或转让的人亦可算是首置客。首置客在购买物业时都可享有不同优势,除了有机会申请高成数按揭,更可获豁免15%从价印花税,只需按第二标准税率缴税,令买家悭唔少。

  1. 首期减少但入息要求相应提高

新措施下供款比率上限划一至50%,假设一个800万元楼价单位,以往只能成做六成按揭,现时新措施下按揭成数上限提升至九成,可即减少240万元的首期开支,减幅达75%,但因贷款额增多,每月供款则由$19,279增至$28,919,升幅达到50%,入息要求需达到$57,838(没有压力测试计算下),另需额外加保险费。

  1. 保险费增加

在一般情况下,住宅物业的银行按揭成数最高为六成,而对于首置客想借超过六成,是需要经过按揭保险公司作担保,并且支付按揭保险费。按揭保险费是以贷款额计,继续以800万元楼价单位为例,承造九成按揭,按揭年期为30年,使用一次付清保险费的保费率原为4.35%,在新措施下,申请承造按揭要额外多交15%保险费,即保险费为$7,200,000x(4.35%+(4.35%x0.15))即等于$360,180,保费虽可加借于贷款额内并于每个月还款中摊分,但最终入息要求亦会增加。

纵使今次新按揭措施十分吸引,但有关措施实质是想协助有能力供楼但首期不足的人士,因为新措施下建议买家可向银行或按揭转介机构作免费咨询,以增加批核的成功率。

 

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