换楼客该「先卖后买」或「先买后卖」?(上)

近年发展商推出的新盘大多以中小型单位以至纳米盘为主,让买家可以较低的入场费去「上车」,但当某些业主增添了新家庭成员,就会需要一个更大的居住空间。将军澳即将有新盘推出,当中更以三房单位为主,自去年十月政府推出的新按保措施,放宽了首置人士的按揭成数上限,加上现时拆息回落,以至按揭息口一直处于低水平,使置业成本大大降低,无疑地吸引一班业主欲以「楼换楼」的方式去购买更大的物业。而换楼一般都分为「先卖后买」以及「先买后卖」两种做法,笔者会一连两集向大家讲解两者的利与弊。

「先卖后买」是指业主售出旧有物业,并且在完成相关手续后才购买新的物业。若果旧有物业以高于购买时的价钱售出,差额除了可用作新物业的首期开支,更可用作支付装修以及其他杂费等用途。

计算印花税方面,只要业主卖出旧有及唯一的物业后,才购买新的物业(两者均以签订临约日期计算),便可免去缴付15%的从价印花税,只需以第二标准税率去计算及缴付从价印花税,现金压力大大减少。

按揭成数方面,在手上没有任何物业的情况下,买家便符合首置人士的身份。当购买新的物业时,便可以新按保计划去承造高成数按揭。试举一例子,一位买家在三年前以500万元购入一个物业,现时供剩370万元,而买家以「先卖后买」方式去「楼换楼」,将旧有物业以600万元售出后,再以首置人士身份购入一间1,000万的现楼,使用新按保计划去承造八成按揭,申请时亦需重新计算压力测试以及提供个人及入息证明等资料。卖楼所得的资金,在扣除旧有物业的按揭贷款后,仍有230万可用作支付新物业的首期、印花税、律师费、代理佣金、装修费以及其他杂费等支出,预算较为松动。

「先卖后买」可套现足够资金去购买新物业,做法稳阵。但要注意的是,当遇上楼价急升的情况,业主在售出旧有物业后,未必能够无缝接合地购买及入住新的单位,届时业主就需先暂时租住物业或暂住家人居所。此外,业主亦需要寻找地方安置旧有物业的傢俬。

下一次笔者将会讲解「先买后卖」的处理方法以及注意事项。

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